第二节 土地所有权

一、土地所有权的概念与特征

（一）土地所有权的概念

所谓土地所有权是指土地所有人依法对其所有的土地占有、使用、收益和处分，并排除他人非法干涉的权利。

我国的土地所有权在法律上分为国家土地所有权和集体土地所有权两种不同的类型。

（二）土地所有权的法律特征

  1. 主体的特定性。土地所有权作为土地所有制关系在法律上的表现，具有严格的法定性，即土地所有权这种物权的设定必须要由国家法律明确作出规定。财产所有权都是以民法为直接法律渊源，以宪法中的有关法律规定为间接法律渊源，而我国的土地所有权除了以民法为直接渊源外，同时还以宪法中有关土地的规定作为直接渊源。可见，在我国，土地所有权制度不仅以保护民事主体的合法权益为直接目的，同时也是为了维护土地归属和利用秩序及土地流转秩序，以符合社会的整体利益。

由于我国法律规定，土地只能由国家或农民集体所有，国家和农民集体以外的民事主体，不能成为土地所有人，也就是说，我国不允许私人土地所有权的存在。对于土地以外的其他不动产，则没有这种限制。

  1. 交易的限制性。我国有关法律规定，土地所有权不能以任何形式进行交易。所以，在我国，土地所有权的买卖、赠与、互易，包括以土地所有权作为投资，都是非法的。在人类的历史上，土地这种最基本的生产资料，由于其本身的特点，确认其归属并对其加以利用对于任何国家经济和政治制度的确立和运行都有着极其重要的影响。故土地本身的特点决定了土地所有权流转的特点，这是国家长治久安的需要。

  2. 权属的稳定性。由于土地所有权制度直接构成了国家社会制度的一部分，土地制度是基本国家制度，土地问题历来事关社会的发展和安宁，所以， 国家必须制定一套能够公平确定和稳定土地归属关系的法律制度。因此，有关土地权利的法律制度在我国物权法的体系中居于十分重要的地位。我国的土地所有权，由于其主体的特定性和交易的限制性，具有高度的稳定性。

  3. 权能的可分离性。从我国土地所有权高度稳定的实际情况出发，为了使土地资源能得以更有效的利用，有必要将土地使用权从土地所有权中分离出来，使之成为一种相对独立的物权形态，并允许流转。

因此，在现实生活中，我国的土地所有权和土地使用权在一般情况下都是相分离的。国有土地的绝大部分并非是由国家直接占有和使用，集体所有的土地，在大多数情况下也是由农户占有和使用的。在符合法律规定的情况下，土地使用权可以转让、出租或者抵押。