第七节土地使用权的有偿转让

一、城镇国有土地使用权出让

（一）概念

城镇国有土地使用权的出让，通常简称土地使用权出让，是指国家以土地所有人的身份，将一定时间内的国有土地的使用权，有偿转让给土地使用人的一种法律行为。

国有土地使用权的出让，是国有土地所有权的实现方式之一。

土地使用权出让合同，是土地使用权出让的法律形式。法律对土地使用权出让合同有一定的限制。

（二）出让主体

由于国家土地所有权主体的惟一性，国有土地使用权的出让主体只能是国家。法律规定的出让行为和出让合同的出让方，是依法代表国家实施出让行为，与土地使用者签订出让合同的市、县人民政府的土地管理部门。

市、县人民政府负责土地使用权的出让。土地使用权出让的地块、用途、年限和其他条件，由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划和建设管理部门、房产管理部门共同拟定方案，按照国务院规定的批准权限报经批准后，由土地管理部门实施。

国务院规定的土地出让方案的批准权限与国家建设用地的批准权限相同。

（三）出让方式

有关的土地法规定，土地使用权出让可以采取协议、招标、拍卖等方式。1.协议。所谓协议就是指，由市、县土地管理部门与公民和法人通过协

商谈判，在没有第三人参与竞争的情况下，双方达成一致，然后签订土地使用权出让合同。一般情况下，国家重点保护的建设项目才采用这种办法。

招标。所谓招标是指市、县土地管理部门以出让方的身份制定土地使用权出让的底标方案，向不特定的民事主体发出招标书，由一定数量的竞标人投标，由出让方，也可以是一定的公证组织等按一定的标准评价各个投标书或公开底标方案，最后确定应取得土地使用权的土地使用者，并与之签订土地出让合同。开发性用地或有较高技术性要求的用地，较多采用这种竞争办法。
拍卖。所谓拍卖是指市、县土地管理部门以出让方的资格定出一定的起价，由竞买人竞相出价，依照拍卖规则，由出价最高者取得土地使用权，然后与之签订土地出让合同。对已开发成熟的商业用地多采此公开竞买的方式。

出让土地的具体方式及程序，可由省、自治区、直辖市人民政府规定。土地使用权的出让是有期限的。按照土地利用的不同用途，土地使用权

出让的最高年限分别是：居住用地可达 70 年；工业用地，教育、科技、文化、

卫生和体育用地，以及综合用地或其他用地等为 50 年；商业、旅游、娱乐用

地只有 40 年。当事人之间约定的土地使用权期限，不得超过法定期限；当事人之间没有约定期限的，按法定期限执行。

（四）土地出让法律关系双方的权利义务

民共和国境内外的公司、企业、其他组织和个人，除法律另有规定者外，均可依法律规定的方式取得土地使用权，成为土地使用权人。依据土地出让合同取得土地使用权的人称之为原始受让人。

土地使用权人享有的权利和义务。土地使用权人对国家土地管理部门交付的指定土地，享有占有、使用和收益，并在约定的期限内对其使用权处分的权利。实际上就是按照合同的约定开发、利用和经营土地的权利，并在约定的条件下，于合同有效期内，享有转让、出租和抵押的权利。

土地使用权人负有依合同缴纳土地出让金的义务；同时负有按合同规定的条件使用土地的义务，故不得擅自改变土地用途；土地使用期届满后，还负有交还土地的义务；土地使用权人亦负有合法行使权利，不侵害他人的相邻权的义务等。

土地出让方享有收取全部出让金的权利；受让方逾期未缴纳出让金时，土地出让方有权解除合同并请求违约赔偿。

对于在土地使用权的出让中，没有依照合同规定的期限和条件，开发利用土地的，它有权予以纠正，并可根据情节给予警告、罚款等处罚，直至无偿收回土地使用权。

第七节 土地使用权的有偿转让