二、我国土地登记的分类与特点以及必须遵守的原则

（一）分类

依照不同的情况，土地登记有多种分类：

按被登记的权属性质可以分为土地所有权登记和土地使用权登记；
按进行登记的产生方式可以分为：（1）应申请进行的登记，如我国的国有土地的使用权和集体土地的所有权的登记。（2）依职能进行的登记，如未开发、使用的国家土地的所有权的登记。
按登记的有关事项内容可以分为：（1）初始登记，即原始取得土地所有权或土地使用权时进行的登记；（2）变更登记，指土地权属变化时或土地用途改变时等所作的事项变更登记；（3）注销登记，是指收回土地使用权或土地所有权消灭时进行的登记。
我国土地管理法所规定的土地登记，主要有以下四种：（1）应申请进行的国有土地使用权的初始登记、变更登记和注销登记；（2）应申请进行的集体土地所有权的初始登记、变更登记；（3）依职能进行的未开发、使用的国有土地的初始登记；（4）依职能进行的国有土地使用权收回的注销登记等。

（二）我国土地登记的特点

属地性。土地登记作为不动产登记，在法律上都实行地域管辖，由土地所在地政府的土地管理部门办理。土地登记以县级行政区划为单位组织进行，具体工作由县级以上人民政府土地管理部门负责。
强制性。土地登记作为一种法律行为，是以全部的现行法律法规为依据的。土地登记必须严格依法进行，违反法律规定的登记，要承担法律后果。
公信力。土地管理部门进行土地登记，必须严格依法定程序进行，并要进行公告，土地所有权、使用权和他项权利一经登记，即具有了公信力，

意味着其是真实可靠的。

（三）土地登记的原则

依法登记原则。土地登记的依据是全部现行的法律、法规。不但土地法律关系的主体在维护自己的利益时需要有法律依据，进行土地登记的国家工作人员在执行公务时，也要依据法律来规范自己的行政行为。

土地登记具有排他的法律效力，经过登记的地产权利受法律保护，所以土地登记的申请书和其当事人的意思表达必须采用书面形式，申请人必须提出申请依据，申请的内容必须经过审查和核准后方能确权登记。这都体现了土地登记在法律上的严肃性和公正性。

申请原则。土地权利人要求政府土地管理部门保护自己的合法权益必须要有明确的意思表示，也就是要提出登记的申请，反过来，由于土地登记是受国家强制力支持的行政管理措施，不依规定申请登记的，还得受到处罚。

初始土地登记通常采取权利人单独申请的方式，变更土地登记和他项权利登记则通常采用共同申请的方式，并经审查合格后才受理登记立案。这样有利于政府从宏观上监控地产市场和规范市场行为。

审查原则。土地登记作为一种严肃的法律行为，实行严格审查制度。土地登记规定先是初审，由土地登记工作人员负责；然后是由土地管理部门负责人审核；最后是由政府负责人批准。没有经过审查的土地产权是不能登记的。
公示原则。土地登记是行政措施，但其产生的是民事权利。土地权益的确认和保护，不但事关当事人的权益，而且影响社会上其他人的利益，故登记以公开性为原则。公示不但有利于社会的监督，也促使当事人配合登记机关搞好登记工作。

所谓公示具体表现在，不但进行初始土地登记时要公告登记时限、地点和申请须知，还要公告登记审查结果，公告基准地价等。而且有关登记的地籍资料要提供副本，供人公开查阅。