二、城镇国有土地使用权转让

（一）概念

所谓城镇国有土地使用权的转让是指，土地使用人将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。其实质上是，土地使用权人依照法律的规定，将自己合法取得的土地使用权有偿或无偿地转让给他人的法律行为。

通过合同取得土地使用权，是土地使用权的继受取得，其本身是一种要式法律行为，所以必须签订书面的转让合同，经过土地管理部门批准，并办理过户登记手续。

（二）转让合同中的主体

在土地使用权的转让过程中，土地出让合同中的原始受让人，通过合同向他人转让自己从国家合法取得的土地使用权。所以，在转让合同中，原始受让人就变成了转让人，被称之为第一转让人，其相对的受让人则被称之为第一后继受让人；顺理成章，当第一后继受让人再行转让其获得的土地使用权时，就被称为第二转让人，其相对的受让人就称之为第二后继受让人。

（三）土地使用权转让的内容

转让土地使用权的时候，土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利和义务随之转移。
土地转让后，其使用权的年限，应当是土地使用权出让合同规定的使用年限减去已使用年限后的剩余年限。
转让中的随附。（1）物随地走的随附，指因土地使用权的转让而必须转让建筑物或其它附着物。我国土地法规定，土地使用权转让时，其地上建筑物、其它附着物的所有权随之转让。（2）地随物走的随附，指因建筑物和其它附着物转让而必须转让土地使用权。我国土地法规定，地上建筑物、其

它附着物的所有人或者共有人转让地上建筑物、其它附着物的所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转移。随附转让均应依照规定办理过户登记。土地使用权和地上建筑物其他附着物的所有权可以分割转让的称之为土

地转让中的不随附。我国土地法规定，地上建筑物、其他附着物作为动产转让时，其土地使用权可以不附随转让。但不附随的转让，要经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并依照规定办理过户登记。

（四）土地使用权转让的限制

为了防止土地买卖投机，促进土地的合理、及时开发和利用，我国土地法规定：

不得转让的限制。凡未按出让合同规定的条件和期限来开发与利用土地的，土地使用权不得转让。
改变用途的限制。凡土地使用权转让后需要改变用途的，应经原出让方同意，并经土地管理部门和城市规划部门批准后，重新签订出让合同，要调整出让金，并办理登记。
转让价格的限制。凡土地使用权转让价格明显低于市场价格的，市、县人民政府有优先购买权，国家实行先买以后，土地使用权又回归为国家土地所有权，土地使用权转让的市场价格不合理上涨时，市、县人民政府有采取必要措施的权限。