第四节 国际房地产市场

一、房地产

（一）房地产的概念

所谓房地产是房产与地产的总称，也叫不动产。人们在谈论房地产时， 常常将房产与地产联系起来考虑。这主要是因为：（1）地产与房产紧密相连，房产心须与地产为依托。同时，在城市绝大多数地上面都覆盖有建筑物。（2） 房产和地产均为不动产，在资金投入等方面都极为相似。（3）有时候，房产与地产同时被购买，即使房产对购买人无使用价值也是如此。（4）房产与地产的效用常常要相互配合，只有这样，房产与地产的价值才会共同增长。

房地产的所有权（产权）由 4 种权利组成：对不动产的占有权；有权改

变财产物质形态的控制权；使用权，即现业主有权免受过去业主或其他人的干预；处置权，即业主有权把其权利全部或部分转让出去，如对财产进行出买、出租、赠送、遗赠、抵押等。

（二）房地产的主要特征

就房地产本身而言，它具有以下特点：（1）不可移动性，即房地产固定在某个场地，不可移动。（2）异质性，指房地产有一个不能复制的场所。这意味着房地产市场不是一个完全竞争的市场。（3）不可磨灭性。土地可以被侵蚀、洪水淹没，荒芜，可是，它在地球表面所标明的场所为永存。

从经济属性角度看，它具有以下特征：（1）稀缺性，指在一定时间和一定地点有特定用途的土地是相对稀少的。（2）使用年限长。（3）开发的两重性，指开发后的价值有可能大于、也有可能小于其土地、劳动、材料等成本。

（三）房地产开发

它是指对土地进行整理，构筑适合人类需要的建筑物和构筑物。对房地产开发的理解，应注意以下几点：（1）房地产开发包括土地与房屋的开发。

1. 房地产开发并非仅指土地与房屋本身的改造、改良、修建等，它包括广泛的物质技术内容。（3）房地产开发涉及多方的复杂的经济利益关系。

与其他商品相比，房地产开发具有以下特点：开发周期长、投资大、风险大、综合性强等。