资产常组青春常在

恒隆集团是香港老牌的华资地产企业，公司 1972 年就已在香港上市，

1993 年底，以恒隆及其控股的关联公司的市值计算，总值达 545.38 亿港元，

其中恒隆公司的市值为 231.9 亿元、淘化大同公司 289.15 亿元、格兰酒店

24.28 亿元。以总额计，排名香港企业集团第十位，这是恒隆连续第十五年蝉联前十名宝座。这么一个老字号的企业，能够长期保持健康的发展，其中的一个关键性因素就是收购了淘化大同公司，并通过对淘大公司进行的两次重大改组，使集团的经营出现了“第二春”的局面。

说起来，这得归功于恒隆的第一代创业者陈曾熙。1977 年他参与发展九龙湾的德福花园，赚到十分可观利润后，对地产发展更加大展拳脚，以 2 亿

元买下了淘化大同公司 22.2 万平方尺地盘，兴建成 13 座住宅楼宇的淘大花园。双方商定售楼利润超过一定水平时，淘大可参与分成一定比例。结果，淘大花园畅销，利润丰厚，淘大可获取极可观的利润。而当时市场上，淘大股价远低于资产值，于是，陈曾熙干脆一不做二不休把淘大收购了过来。1980 年 10 月，恒指处于千点左右时，恒隆于 10 月以每股 9.65 港元价格向那美集团收购淘化大同，并向公众提出全面收购。最后控制了淘大 75.5％股权。

淘大是源自厦门的一家颇负盛名的生产酱油、酱菜及罐头食品的公司。迁到香港之后，淘大除上述食品加工外还附设制罐以及经营地产等其他业务。恒隆收购淘大后，如何好好消化淘大，理顺经营架构，消除双方地产业务的重叠，便成为恒隆考虑的首要问题。恒隆一向奉行物业发展与物业投资并重的方针，所以，为了避免业务与架构重叠，更好地运用资金，有利于经营发展和明确市场开展以便投资者选择投资对象，恒隆于 7 年后 1987 年 8 月，对恒隆和淘大进行了一次重大业务重组，重组的重点是淘大。改组的主要措施是明确划分母子公司业务，恒隆以控股、物业发展及酒店管理、食品制造等多元经营为主，淘大则集中经营物业投资。具体办法是：

实行大比例送配股，对每位淘大股东按 1：9 的比例送股，并向股东转售恒隆持有的淘大股票。这一来，淘大的股本数成 10 倍增长，而恒隆对淘大控股权由 76.88％降至 65.44％。
大比例配售新股，并向淘大股东转配恒隆所获得的配股权，使恒隆对淘大的控股权再降至 51％。共集资约 30 亿港元，用以购买母公司恒隆的投资物业。这一来使淘大公司的实力也大为增长。
将淘大公司属下经营的食品加工业及一批地产卖给母公司，用以增加公司现金的储备。

完成改组后的淘大将成为最大的上市物业投资公司之一，拥有 60 亿元的

投资物业组合。预计年度盈利 3.35 亿港元。而恒隆出售淘大股权所得的约

15 亿港元现金将用以发展物业，对恒隆的发展起了重要作用。

由于改组计划相当完善，颇受广大股东尤其是淘大的股东欢迎。这一年，淘大股价最低 24.5 港元，最高涨到 54 港元，平均比上年涨了 1 倍。可见重组效果还是不错的。

改组完成后，经股东大会通过，淘化大同有限公司改名为淘化大同置业公司，名副其实地成为一家以收租为主的物业投资公司。

对比恒隆与淘大两公司在改组前后的业绩变化，也很可以说明一些问题。1982/1983 年度，恒隆盈利 1.12 亿港元，淘大 0.28 亿元；1986/1987

年度恒隆盈利 6.66 亿元，淘大 3.1 亿元，分别增长 5 倍及 10 倍。向后看 5 年，1991/1992 年度，恒隆盈利 13.18 亿元，淘大 9.16 亿元，比 1986/1987 年度分别增长 1 倍及 2 倍，幅度虽然小了，但数值的基数却大了，而进步是

非常明显的。尤以淘大 9 年之间增长近 32 倍，仅此一点，已足以说明淘大被

收购后起了脱胎换骨的变化。淘大之所以能进步飞快，不但因为经过了 7 年同化和上述重大改组的消化工作，还在于后来经历的第二次同样重大影响的改组。

就在完成上述重组后约半年的 1988 年 4 月 29 日，经过上述整顿，面貌一新、精力充沛的淘大置业开始出击收购了。这一天，淘大宣布向 Brabury 投资有限公司购入乐古置业 43.25％股权，每 A 股出价 120 港元，每 B 股 13.2 元，共占该公司投票权 52.25％，共斥资 3.83 亿港元，同时依例向乐古其他股东提出全面收购，共计涉资 8.78 亿港元，由恒隆以内部资金借给淘大支付。这次收购有个与众不同的特色。它是由乐古邀请各大公司竞投收购，参加的除淘大外，还有怡和、长实、恒基兆业、新鸿基地产、新世界发展及爱美高等，结果被淘大高价购得，其收购价比乐古最后的收市价，A 股溢价 53.84

％，B 股更高达 65％，显示了淘大志在必得的决心。

乐古置业当时拥有位于中区的优质物业资产，经营作风一贯稳健，财政情况甚佳，是一只潜质优越的冷门股，1987/1988 年度盈利 0.47 亿元，比上年度增长 97.8％，业绩相当不错。但是淘大与乐古都是从事物业投资的上市公司，作为恒隆集团来说，这便出现了两家子公司的架构与业务重复的问题。收购乐古后，需要进行重组消化以更好发挥两家附属公司的作用。在市场一再传出改组消息之后，9 月 27 日恒隆公布了初步业务改组计划，到 11 月 4 日正式宣布重组，重组计划主要是：恒隆收购淘大所持的部分乐古股权，成为乐古的母公司，同时乐古通过配股集资 10.23 亿港元，用于购买淘大属下

的 3 间酒店。至此，乐古成为一家资产逾 20 亿元的酒店集团，并更名为格兰酒店集团。从此，恒隆系母子三公司关系理顺，形成现在恒隆集团的架构，十分便于经营管理，也有利于市场投资者抉择。全系控股母公司恒隆是以控股及地产物业发展为主的多元化综合性企业公司，淘大则是纯物业投资公司，以收取租金收益为主。与格兰酒店集团并为恒隆的子公司，格兰酒店集团则成为集团内专营酒店业务的公司。经过两次重组，淘大公司羽翼已丰，展开了一连串的重大投资活动，计有 1989 年 3 月以 16 亿元购入铜锣湾 31

万平方尺商铺，1991 年 10 月以 3.98 亿元购入格兰酒店集团的格兰酒店，拆

卸重建为格兰中心。1992 年 9 月以 7.17 亿元购入丽港商场，12 月又以 9 亿

元收购中区渣打银行大厦。另外兴建的大项目有山顶广场于 1993 年底开幕，投资16.38 亿港元的上海徐家汇中心将于1997 年完成。1993 年11 月又以15.2 亿港元向瑞安公司购入瑞安中心 15～28 楼 14 层及 45 个车位。这样，淘大拥有的主要收租物业约在 300 万平方尺以上，实力雄厚，收益丰富。1993 年 6 月止年度盈利达 12.12 亿港元，增幅达 32.3％，1994 年租金收入达 17.6 亿港元，1995 年超过 19 亿元，盈利将增至 15 亿元。1993 年底的资产净值达236 亿港元。同时，恒隆集团在收购淘大时市值约 23 亿港元，1993 年底已膨胀至约 290 亿港元。整个集团 1992/1993 年度盈利近 30 亿港元。如果说恒隆的成长壮大是托了收购淘大的鸿福，是一点也不为过的。