精明又高明的长江实业

香港历经百年发展，到本世纪七八十年代，人口已达百万，土地资源几乎用尽，土地储备的不足，是摆在所有地产商面前的重大问题。所以，在寸土寸金的港岛，要兴建单幢楼宇已经不易，若想成片开发庞大的居民区，则比登天还要难。然而，华人地产大王李嘉诚却通过一连串温文尔雅的收购战役，接连开发了黄埔、汇景、海怡、丽港、嘉湖这 5 个巨大的住宅区，其中的精彩高明之处，值得人们细细品味。

1979 年 9 月 25 日午夜的港岛中环，新建的华人行 21 楼李嘉诚属下长江实业总部，灯火通明。敏感的财经记者接到通知，知道此时举行招待会，必然是有大消息，于是争相应邀前往。果然，李嘉诚满面春风，以毫不掩饰的高兴声调宣布：长实与汇丰银行协议，以 7.1 港元/股价格，购入汇丰所持和

记黄浦的 9000 万股，即长实只以 6.39 亿港元代价便一举控制和黄 22.4％股权，成为和黄最大股东。和黄落入长实手中的消息令长实一鸣惊人，震动了次日的股市。26 日的恒生指数大升 25.69 点，当日成交 4 亿多元，反应热烈。

和记黄浦的前身是和记洋行，成立于 1878 年，是香港最老资格的英资四

大洋行之一，70 年代成为汇丰银行控股的地产公司。但由于决策不当，在 70 年代石油危机中投资失误，和黄的财政发生严重困难，为了摆脱这个烫手的山芋，汇丰便产生了再度出让的想法。李嘉诚看好和黄的海内外声望和大量土地资源，以替汇丰解忧的高姿态，用极低的价格接手和黄，其手法之巧妙令人拍案叫绝。

李嘉诚入主和黄后，和黄起了脱胎换骨的变化。1984 年底，和黄宣布投资 40 亿港元，在黄浦船坞 19 公顷的原址上，分 12 期，总计 6 年时间，兴建

94 幅住宅大楼，总面积约 760 万平方英尺，共 11224 个住宅单位，附 2900

个停车位及 170 万平方英尺的商场。这个定名为黄浦花园的住宅直至 1990

年完成时，共获利超过 80 亿港元。黄浦花园计划是当时世界上最大的住宅发展计划，不但轰动香港地产市场，也蜚声海外，显示出华人首富李嘉诚的雄才大略。

和黄收购战胜利结束后，李嘉诚又于 1982 年着手收购英资置地控股的香港电灯集团，为日后的长远发展做准备。起初，置地坚决拒绝收购要求，动用 10 亿现金增持港灯股票。李嘉诚虽志在必得，却又不动声色，表示放弃收购，以守株待兔的手法静待时机。果然，置地公司由于在争购中大伤元气，在地产项目中又连连失策，因而 1984 年负债高达 158.8 亿，成为当时香港最大的债务人。置地公司不堪重负，急于取得大量的现金以缓解财政危机。李嘉诚看准时机，卷土重来，终于在 1985 年 1 月，与怡和主席西门·凯塞克协

商 16 小时后达成协议：由和黄以低于当日市价 10％的低价，动用 29 亿港元收购了港灯，李嘉诚也签署了香港有史以来的最大一张支票。至此，一场历时三年的拉锯收购战结束，李嘉诚占尽上风。怡和不仅输得心服口服，还要感谢李嘉诚的雪中送炭。

收购后，李嘉诚立即将港灯集团在鸭脷州和茶果岭的地皮加以修整，投资 110 亿港元兴建了两个大型住宅区，这就是海怡花园和丽港城的由来。

以上两个大住宅区在 1988 年兴建时，以最保守平均每尺售价千元计，可

获利 50 亿港元。如今，以 1993 年楼价，丽港城已达 4300 港元，海怡半岛亦达 3300～3500 港元，即使计入通胀因素，李嘉诚获利也应在百亿港元之上。

如果说前两次收购多少都有天时相助，那么嘉湖花园的兴建，则充分显示了李嘉诚作为战略家高瞻远瞩的眼光和胆略。

嘉湖花园所在地是与深圳蛇口工业区隔海相望的天水围。1979 年由华润集团属下巍城公司购得其发展权。巍城公司的 51％股权由华润持有，其余大宝地产持 25％，长实持 12.5％，会德丰占 5％，其他占 6.5％。

1982 年 7 月，香港政府宣布，巍城公司须在 12 年内，在天水围完成 14.58

亿港元以上的建筑，并负责清理 318 公顷土地交付港府作土地储备，如不能

达此要求，则土地及 8 亿港元充公。这一严厉苛刻的条件，使华润感到进退两难，亦使其他股东萌生退意。

但是，深谋远虑、高瞻远瞩的李嘉诚却偏偏看好天水围发展前景。1986 年 9 月，在大宝地产连年亏损出售手上权益时，李嘉诚收购了其拥有的 25％巍城股权，后又连续吸购其他股权，终于取得华润所控以外的 49％巍城股权，与华润并列成为巍城仅有的两大股东，取得与华润协商的发言权。1988 年 12 月，李嘉诚的长江实业与华润达成协议，其主要内容包括：

长实保证在天水围发展中，华润可获税后利润 7.52 亿港元，并即付

3/4，即 5.64 亿港元予华润。

如将来物业售价超过协议范围，其超额盈利由长江实业公司与巍城公司对分。亦即在超额盈利的半数中，华润可分得其

51％权益。
今后关于天水围发展计划及销售工作均由长实负责，费用由长实支付，在收入中扣回。

当时距港府限定的 12 年期限已过去一半，只剩下六七年光景。要完成这么庞大的屋村设计和建设，需要投入巨大财力、人力和物力，具有相当风险。但李嘉诚不慌不忙，凭着他犀利的眼光和丰富的经验，在谁也不看好的地方，开始了又一个大型住宅区——嘉湖山庄的建设。

7 年过去了，嘉湖山庄共兴建 58 幢 27～40 层的住宅及商业楼宇，总楼

面面积达 1136.8 万平方英尺，是迄今香港最大型的一个私人住宅屋村，一共

有住宅单位 16728 个，并附设两个商场、俱乐部等设施，于 1995 年中全部建

成，总投资 63 亿港元。第一期 7 幢共 1752 个单位，首 4 幢 1032 个单位于

1991 年 11 月开始登记时，排队者超过 2 万名，热烈程度可见一斑。当时售

价每平方英尺 1850 港元，到 1992 年 3 月正式入住时，楼价已升上 2200 港元

/平方英尺。即使按照 1850 港元计，亦比协议平均价 1250 港元高出 600 港元。

整个第一期公开发售 7 幢的税后利润共约 10.86 亿港元，其中长实可得 6.23

亿港元，华润可得 4.63 亿港元；另内部认购的 7 幢利润亦不相上下。仅第一

期 14 幢的盈利，华润所得已可超过 7.52 亿港元的保证数字了。1992 年中推

出的第二期已升价至 2400 港元水平，而 1993 年推出的第三期更超过 2400 港元水平，余下的几期利润更高。华润不担风险，收益不菲，但长实更赚得盘满钵满，李嘉诚又一次大获全胜。