第三节 决定永租地租的一些原因。

① 比较卡塞尔：《全部劳动产品权》，第 81 页。甚至在许多有资格的经济学家的著作中所出现的关于准租性质的许多误解，似乎由于对价值与成本的长期和短期的差别注意不够。从而有所谓准租是一种“不必要的利润”，且系“非成本部分”的说法。就短时期而言，把准租描述为不必要的利润是正确的，因为生产那根据假设已经制成并等待使用的机器是无须“特别”成本或“直接”成本的。但是就那些其他（补充） 成本而论，它是一种必要的利润，这些成本在长时期内除直接成本外是必须加以支付的；而这些成本在某些工业例如海底电讯业中是比主要成本重要得多的。不论在哪一种情况下，它不是成本部分：但是未来准租的预期是对机器投资和对一般补充成本支出的一个必要条件。

建筑土地的所有者有时用自己的土地建筑房屋，有时索性把它出售。最常见的是，他按固定的地租出租他的土地，租期九十九年，期满之后，土地与其建筑物(根据契约，建筑物必须妥为修缮)归其遣产继承人所有。让我们考察决定他出售土地所得地价和他出租土地所取地租的那些原因。

任何一块土地的资本还原价值是其可能提供的所有纯收入的簿记折现值，所谓纯是指一方面减去包括收租费在内的各种意外费用，另方面加上它的矿藏，发展各种企业的能力和用于住宅时所具有的那些物质的、社会的与美观的有利条件。土地所有权所提供的那种社会地位和其他个人满足的货币等价并不表现为土地的货币收益，但列入它的资本货币价值。准

其次，我们考察什么决定土地所有者出租土地(例如，租期九十九年)所能得到的“地租”。全部固定租金折成现值有等于土地当前资本价值的趋势； 但是必须酌减两项，一项是当租期终结时把土地和它上面的建筑物一并交还本主遣产继承人的义务；另一项是租约对土地使用的任何限制所引起的可能不便。由于这两项酌减，地租略小于该地的“年地基价值”，如果该地基价值被认为始终保持不变；但事实上由于人口的增长和其他原因，地基价值看涨，因此，在租期开始时，地租一般地略高于年地基价值，而在租期终结时， 则远低于年地基价值。①

在决定在任何一块既定土地上的建筑权利的价值之前，必须从建筑物的估计毛收益中减去预计建筑费用，在这些费用中还有租税(中央税或地方税)，而这些税也许是向地产征收并由地产所有者交纳。但这就引起一些困难的枝节问题，只好留在附录七中加以讨论。