第十一章 论土地所有权的出卖

当产权仍掌握在一个对劳动既无兴趣又没有一技之长、一味追求享受的宫人手里时，为了使土地财富从事再生产，一般说来，只要是土地的使用权转让给一个能够种地的勤劳的人就行了。然而，国家的利益往往要求连产权转给善于利用产权的人。富人使土地生产并非只为了自己，也是为了全国； 如果他们的财产发生了某种变化，以致农村的生产力停滞不前，从全国的角度来看，他们就应该把产权让与其他人占有。

在这方面，只要法律不加以阻挠，由于个人的利益就能实现这种产权的转让。假设有一个人（士兵）对工场手工业一窍不通，他继承了一台织袜机，

你完全不必担心他会把这台织袜机保存得太 久。这台机器在他手里对他本人和国家都没有好处；如果转到一个工人手里，不论对国家或对他个人都会变成一个生产工具，因此一旦这两个人体会到这一点，就会很快进行一项交换。士兵得到一笔自己能够利用的钱，工人拥有他得心应手的工具，这样一来，生产又恢复了。欧洲的有关不动产的法律大多都和妨碍那个士兵出售他完全不会使用的织袜机的法律一样。

改良土地永远需要有资本，有了置本才能积累改良土质的劳动。因此， 为了国家的生存，使土地永远保存在能够运用自己的劳动和资本的人的手里就是非常重要的了。虽然永远禁止出售手工业工具，但是至少不禁止制造新工人使用的新工具；但是，人们不能创造新的土地，只要是禁止转让某人不能利用的土地，这就是使最重要的生产陷入停顿的法律。

前面所论及的经营方式，只要有了永久性的垫支费用，这块土地就会由临时耕种它的农夫的双手生产出果实；但是，这种经营方式，绝不能使暂时耕种这块土地的人们产生投入这笔永久性垫支费用的热情。既然垫支费能使土地具有永久价值，那么就只应该由掌握这种所有权的人来承担。一般说来， 力图阻止不动产的转让和使大量的财富保留在贵族家庭的立法者，害怕通过长期出租而不归还的方法把土地占去。因此，他们千方百计保护地主的权益， 不使这些权益受地主本人破坏：他们给地主保留了违约和解除契约的条款， 并规定了一种短暂的租期；总而言之，他们好像不断地对农夫说：“你种的这块土地不是你的，你不要对它过分热爱，不要在这上面付出任何使你可能受损失的垫支费；你最好是干一天说一天吧；特别是不必为你的子孙后代操劳。”

其次，立法者除了不断制造阻挠长期出租的障碍，就是从出租性质本身来说也永远不能使农场主像土地的主人一样关心土地。只要租契有一定期限，那么一快到期的时候，农场主就不关心自己种的地了，并且绝对不肯在土地上投入长期有效的垫支费。对分制佃农虽然能力很小，至少在使用交给他种的土地时，可以任意改良，因为在他的租契中的条件不会改变了，除非自己有开罪于地主的行为，永远也不会被收回租地的。与此相反，农场主却会由于自己善于经营土地，而有被收回租地的危险。他对于委托他经营的农场改善得越多，他的主人在和他重订租约的时候，向他要求的地租也就越高。况且，既然农夫在土地上所投入的垫支能给土地创造永久价值，那末要一个只能从土地上获得暂时利益的人来支付，于情于理都说不过去。农场主可能在短短几年内精心管理农田和牧场，因为他知道在这个期间农田和牧场可以补偿他所付出的全部垫支；但是，他很少种果园！在北方很少种百年的大树林，在南方很少种葡萄和橄榄树；很少开凿运河、灌溉渠和排水渠，很少建设陆地运输、很少开荒，总而言之，很少做些造福后代的、最符合公共利益的工程。

这些与增加全国生活资料有关的工程，只能由一个拥有大量流动资本的

地主承担。对国家来说，最重要的不是保存大量财富，而是要把土地财富和流动财富结合起来。农田掌握在摆着大批钱不用的人手里，不会生产果实， 而是当它掌握在有足够的钱，并且肯于把它用在土地上的人手里，才能生产果实。因此，土地法应该设法使流动资本和固定资本经常凑到一起，使英国人称为私人的财产和那些他们称为实际的财产结合起来；土地法应该鼓励不动产的出售，因为几乎全世界的法律都是与此相反的。

社会财富积累的自然结果必然永远把享受和劳动分开；立法者的任务在于不断促使享受和劳动统一。发财致富的人都想享受安逸和自由，因为这是他的劳动成果，而且他应当享受；不过，使他毫无顾虑地增加家里的人口也是他应有的享受之一；如果立法者不千方百计地向他传播反社会的偏见，他是喜欢培育很多子女来平分自己的财产，并且看着他们和自己一样开始生活。

另一方面，当一个土地所有者运气不佳时，不论对他本人、对他的家庭， 或对社会，都最好是叫他出卖土地，而不去借债抵押土地。土地所有者迫于对财产的感情和偏见、特别是虚荣心，往往走向相反的道路。他所有的财产和资本、体力以及对土地的关心，都很不相称。他吃很大亏去借债，每年由于缴利息都要减少他应该用于经营农场的资本，最后，甚至会落到这种地步： 种全部土地比出卖一半种一半的收入还少。同时，如果把另一半转卖给一个没有困难的买主，也会恢复土地的全部作用；这样社会收到的总产量不是一份而是两份了。

法律不应该禁止土地所有者有借贷的方法，但是它应该使土地所有者获得对自己最有利的出卖土地的途经；他为了自己的利益必须付给贷方以更可靠的保证；而这种保证无疑地是一旦债务人不能还债，就使债务人很顺当地出卖土地。立法者几乎采取了迥然不同的办法：他们由于重视土地所有权， 为出让土地制造了重重困难，甚至同时牺牲了他们所应保护的土地所有者的利益及其债权人的利益。他们根据债权人借贷的期限，确定了土地债权人的地位，另一方面又使没有规定期限的债权人和只希望有动产权的债权人处于绝对平等的地位。这样前者的特权不但绝对没有意义，甚至变成了危险的了。因为它使权利复杂化起来，并使诉讼案件增加；否则，法律就必须使土地所有者有用较低的利息借到贷款的便利条件，而且要给予更好的保证。事实恰恰相反。今天，在法国，往往可以看到，商业利息为百分之四，而土地贷款的利息却等于头等抵押——百分之六。实际上，抵押土地是非常缓慢，花费很大，而且往往要费很大周折，值权人甚至不愿把自己的钱指地贷出，而认为凭借据借出去更稳妥些。

在出卖土地问题上，法律表现得那么谨慎和胆怯，而在逮捕人时却表现得那么大胆和毫不姑息。几乎在所有的国家里，拘留一个债务人往往比扣押他的动产还省事，而扣押动产又比卖不动产更方便。但是，除了应该尊重个人自由以外，维护公共财产的立法者还应该走相反的道路。逮捕人就是剥夺劳动所生产的一切收入：扣押动产，只有用比动产在主人手里低得多的价值才能出售；扣押商品往往使商人破产；扣押不动产不论对债务人或对国家都没有害处。如果法律像它今天下令关债务人入狱那样允许出卖土地的话，人们就会很快地还债了，大部分旧债就不存在了。应该用来养育全国的不动产， 就会转到能够利用自己的资本和劳动使不动产提供生活资料的人们的手里。可是，他们并没有往这方面考虑，而是使欧洲的一半土地掌握在无法用这些财产赚回那一大笔资本的债台高垒的人们的手里。他们完全没有足以经营土地的资本。那么，这些土地所有者由于处境困难，就必须不断采取造成巨大捐失的办法从土地上赚钱：向农场主借债，减少耕种的资本，出卖自己的树林，破坏自己的不动产，而绝对不会利用自己的资本来增加上地的价值。