城市地价

由于城市地域分异，在城市的不同地带进行着不同的经济、社会活动。这些活动的性质和强度差别，使得城市地域产生职能分异，引发不同的地价， 一般可按职能将城市土地分作六种类型：

图 4.6.14 城市地价的分异（据芝加哥大学地理系） 1）商业用地。大抵必须位于地形平坦、交通方便、行人众多或主要交通

交会点上。零售、批发和专业性服务又有个自不同的要求和偿付租金的能力。其中零售业的付租能力最大，一些较高级的专业性服务如律师事务所等也有很高的付租能力，它们都趋向于中心区位。

1. 工业用地。一般来讲，工业用地对地形地质条件有较多要求。此外对动力、上下水及交通条件要求也很高。由于工厂占地大，污染多，付租能力低，因而多趋向于外围或郊区。小型工厂则有较大的弹性。

2. 行政地域。往往处于交通方便和邻近其服务对象的区位，由于行政用地可以较少考虑租金制约，因而其分布较灵活。

3. 住宅用地。几乎每一个城市中一半以上的土地都是住宅用地。不同收入的居民对居住消费有不同的追求，因而对住宅的选择也有不同的考虑。常被考虑的有关费用主要有生活费、居住租金和交通费，而其效用则常常包括居住面积、环境质量、方便购物和上下班方便程度等。

4. 园林绿地。主要受居民关心程度和要求的影响，较少受租金能力的制约。但作为一项消费，它也有一定的适宜性地段。

5. 公用事业和其他用地，如道路，机场等。

土地职能的不同，地价也将不一样。以中心商务区为最高点，城市地价表现为向外递减的趋势，即形成所谓级差地租。

图 4.6.15 城市土地供需平衡图中 s 为供给曲线，d 为需求曲线，由 P1—P1， 地价在不断地提高。

现代经济学更多地把地租视为盈余。在自由竞争条件下，地租是由投标

地租决定的。地租就是土地的边际产量。不同的企业或土地利用方式，土地的边际产量是不同的，即其盈余不同，因而也就有不同的土地报价。

虽然短期、静态的分析中，城市土地普遍被认为是缺乏供给弹性的，但从较长期看，情况并不是这样。随着经济的发展、城市在不断蔓延，土地的有效供给量会不断增加，地价也将会不断增加。城市的平均地价是在供需平衡中实现的。

城市地价是调节城镇土地利用效能的一个有力手段。图 4.6.16 显示了丹佛市的分布变化规律。它调节了城市的内部结构。在这个图中我们还可以看到，地价结构的复杂性，空间地价分布的不对称，在中央地带，地价上升很快，并在局部地区出现极大值。

艾萨德（Isard，1954）提出了两个假定，以支持对地价进行模拟：（1） 企业力图实现利润最大化，（2）职工使自己非工作时间最多。 Kutuy（1988） 把城市土地分为商务区（BD）和居住区（RA），并利用下述两项规则，建立了地价模拟模型：

图 4.6.16 美国丹佛市地价分布立体图（据 Van Cleef，1949） 1）对企业：利润=销售额－经营费（地租）－付出工资；

1. 对个人：工资收入≥地租＋日常生活费＋上下班交通费。

根据一些假设和边界条件，他求解了单中心和双中心的城市地价分布（图4.6.17）。这个图形与图 4.6.16 的实测地价分布相比，中心部分未能显著地向上，这是因为其假设了商品是匿名的、无地点差异的，竞争是完全自由的。而实际上，同种产品在中心部分可能以更高的价格售出，从而使商业倾向于中心地段。

图 4.6.17 Kutuy 模型计算的地价（据 Kutuy，1988）