第三节 城市住宅问题一、国外城市的住宅问题

城市住宅问题是世界普遍存在的问题。但不同年代表现出来的住宅问题在性质上有所差别。19 世纪和 20 世纪上半叶，住宅问题主要表现为住房缺少，质量低劣。所以，人们对充分的、适宜的、良好的住房的渴望在一定程度上成为社会变革的动力。在美国，专家学者、市政当局提出过形形色色的方案以解决住宅问题，如公共住宅、划分地带、建立法规、提供贷款、直接住房津贴、城市重建、各种住房修整方案、划分城市住宅基地等。这些方案有的付诸实施，并且部分地缓和了住宅问题。战后以来，随着城市人口急剧膨胀，不但原有的住宅问题没有得到解决，新的问题却不断产生。国外城市住宅问题主要表现在以下方面。

  1. 住宅质量低劣

住宅质量低劣主要表现为设备缺少和住房破损。1960 年，美国有 980 万户家庭（约占全国家庭总数的 17.3％）的住宅被列为低标准。1970 年这个数字降低到 640 万（占全国 9.5％）。

1976 年，有 9.7％的家庭住宅缺乏设备，破损住宅数量实际增加了 100 万单元。在国外，城市土地价格被抬升到“天文数字”，大多数人无法应付日益高涨的房租，也无力维修日趋破旧的住房，致使质量低劣的住房进一步增多。市政府对此无能为力。

住宅质量低劣还存在分布方面的问题。由于现代城市发展模式的重点是分散和边缘扩张，致使城市中心和一些旧郊区成为低质量低标准住宅的集中区，如旧金山的唐人街，迈阿密的黑人区。市中心的住宅年久过时或缺乏必备设施，不再被认为是“现代化的”，因此，中产阶级向外分散，导致城市中心的税收和服务需求锐减，并使城市中心成为贫民集中区。这些因素又加剧了住宅问题。

  1. 空房率

西方国家大城市，尤其是市区都有大量的空闲建筑。1976 年，美国标准都市统计区出租单元的 6％以上是空闲的，因为这种公寓每个单元只有三间以下的房间，又缺乏必要的设施。有些城市有钱人迁往郊外居住，他们在城内的房产既不卖掉，又不出租，即使出租，也因房租贵标准低而无人租用， 所以成为空房。空房现象象温疫一样蔓延，并在地域上集中分布，有些城市

的个别区，空房率高达 40％以上。随着有钱人外迁，城市中心成为穷人和少数民族集中的地区。这些人移进城内，又缺乏住房，形成贫民窟。贫民窟房屋破旧，街道狭窄，处于缺乏服务或根本没有服务的状态。所以城市中心区出现了住房不足和空房率高并存的现象。空房的集中，废弃建筑的存在，造成土地使用的浪费，进而影响城市社会和经济的各方面。由于人们不愿意搬回这些地区，个别街区的更新受到阻碍。这样，征收不到税款，或所征税款低于应有水平，就减少城市的财政收入。空闲建筑还易于变成犯罪、越轨行为、吸毒的场所，给社会治安带来危害。由于空房率高带来上述不良后果， 所以成为城市问题。

  1. 灰区

在西方尤其是美国一些城市的某些区，常常集中有年代较老、比较破旧的住宅。这些住宅虽说不上现代化，但可以使用，在没有拆除和建筑新房之前，稍加修缮就可以达到目前的居住标准。这类建筑集中的地区称为“灰区”。灰区存在的问题与城市其它地区不同。①灰区一般是老年人集中区。他

们的住房一般很大，但得不到适当的照料，因为他们在这里组建过自己的家庭，子女成家后都搬出去了。这些老年人在这些住宅中度过了大半生，并已经付清了当初买房时抵押的借款，因而不愿搬出去。但随着年龄的增长，收入减少，个人活动能力衰退，他们继续维护自己的住宅是困难的。②灰区的空房率较高。今天城市居民的服务需求与灰区住宅建设时的情况大不一样。灰区一般缺少娱乐设施、绿地和停车场。这些情况使人们对这里的住宅兴趣锐减，从而造成较高的空房率。③灰区多为贫民区。当城市其它区进行重建和拆除贫民区工程时，灰区成为无房贫民的自然避难所。

  1. 贫民窟与棚户区

世界上多数大城市都有贫民窟和棚户区，尤以发展中国家的大城市明显。贫民窟和棚户区均为城市中的萧条区，无论在经济上还是在社会上均不是城市综合发展过程的组成部分。贫民窟多为政府批准的贫民区，这里房屋破旧，街道狭窄，缺乏或根本没有社会服务。贫民窟一般位于大城市中心区附近。在某些发展中国家，贫民窟可能出现在城市的任何角落。棚户区则是未经政府批准、居民私自建造的住房，通常位于城市边缘而非市中心。这里的建房材料多样化，房屋质量极差，没有起码的卫生设备，整个地区缺乏上、下水等基础服务设施。居住在贫民窟和棚户区的人大多从外地移来，他们向往大城市生活，指望在城市找到就业职位。但事与愿违，他们移进城市后， 不但没有就业机会，连起码的住房都没有，只能住在贫民窟和棚户区，靠政府救济过日子。

  1. 住房费用飞涨

1980 年，美国一座新房的平均价钱超过 65 000 美元； 1987 年，英国一

座半新的住宅约 3 万英镑，而在 50 年代中期，同类住房只需 4 000—5 000 英镑。与收入相对比，住房费用上涨幅度之大到了这样的程度：假如美国的全部家庭都在市场中购房，只有 20％的家庭买得起住房。这意味着，在整个城市里，人们大多数不准备买新房，结果是住宅慢慢滑入贫民和低收入阶层居住范围。

造成住房费用上涨的原因，一是住房需求增加。住房需求增加的一个因素是人口增加，另一个因素是人们对住房的规范标准观念发生变化。例如在美国，1950 年，平均每一套住宅占地方圆 12m，居住面积约 67m2，不带空调

等设备。而现在，一套住宅一般要求占地方圆 18—21m，居住面积 111m2，带有空调及其它装置。这就提高了城市住宅的商业价格，导致住房费用上涨。二是通货膨胀。三是能源危机。能源价格上涨间接地使住房费用上涨。四是保护主义的建筑法。沿用传统的建筑法，使建筑费用提高，从而使居民购买或租用住房的费用提高。这些原因使居民的支出能力不足，激化了住宅问题和其它城市问题。