第二章 土地的特性

如果读者对于分析土地特性的必要性还不理解，那就请他解释：何以半英里半径范围以内的都市面街的地皮价值有每英尺一万二千元和二百元这样大的差别。又何以在马萨诸塞州二十五英里半径范围以内的农业土地有每英亩价值十五元到二百五十元这样大的差别。人们很容易回答说，有人愿出一万二千元去买都市的一英尺地皮，是因为他们出得起这笔价钱，并且还能够从中牟利。其他较贱的土地是可能有更多的买主的，但是只有冒着丧失全部纯利的风险时，他们才愿出比二百元还多的价钱去买一英尺面街的土地。除非对于使土地具有价值的那些一般的和特殊的特性有所了解，那么这些土地利润率的变化是无法解释的。

仅仅在一章的篇幅里，要想说明使任何一块地产值那样多代价的一切特性，是办不到的，如果要那样做，就意味着把土地经济学的内容都压缩到一章里去。代替这个办不到的任务的方法是把下面的篇幅用来描写与其它形式的财产有别的地产的一般特性，而把它的特殊性质留待以后最适宜的章节去讲。这些一般的特性有以下四大类：法律的，自然的，经济的和社会的。

土地的法律特性——一切财产都由立法当局分为两大类，即动产和不动产。不动产的重要特点是它的不动性或位置的恒久性。一切没有这种恒久性的财产就是动产。但是作为法律概念的不动性还得对它加以界说。其实，可动性只是移动的程度问题，实际上几乎我们所有经济的和法律的差异和区别都是程度的问题。一所房子是可以移动的，但它被视为是它所附着的那块土地的一部分，有它位置上的恒久性。地皮出卖时，房子也连带出卖，尽管在转让产业的地契上没有提到房子的事。不过有时也有疑难的情况发生，类如房子内外的附着物等问题。于是就由法律来解决这些疑难问题，但这些法律的裁决又并不都是一致的；在一个州认为是动产的也许在另一州就会被当作不动产来看待。经济学家所使用的土地这个词，指的是自然的各种力量，或自然资源。它的意义不仅是指土地的表面，因为它还包含地面上下的东西。水的本身就被看成是土地，因为它是一种自然资源。经济学上的土地是侧重于大自然所赋与的东西。这一点表现在英国经济学家马歇尔对土地所下的定义里，即：

“土地的含义指的是大自然无偿地资助人们的地上，水中，空中，光和热等物质和力量。”①

把以上马歇尔的定义跟肯特在《评述》一书中所作出的土地定义对照一下，就能够很好地看出法律概念与经济概念之间的差别：

“按照科克勋爵的解释，土地不仅包括地面或土壤，而且也包括附着于地的任何东西，不管是自然长成的，如树，草和木，或者是人工造成的如房屋以及其它建筑物；它所包括的范围向上或向下是无限度的，以致可以包括地上或地下的每样东西。”①

不动产掮客经营土地买卖，但人们不称他们为土地商人，因为他们的买卖，不仅限于法律意义上的土地，而只是特别以法律意义的土地作为买卖对象而已。在经济学中，使用不动产这个术语，不只是因为律师们使用它，而

① 马歇尔（AlfredMarshall）：《经济学原理》第五版，伦敦，1907 年，第 4 编，第 1 章，第 135 页。

① 肯特（Kent）：《评述》第 3 卷，第 401 页。

且因为为了很多的目的，土地及其设施形成一个自然的经济的和产生收益的单位。在大多数的场合里，不动产掮客只考虑这个法律上的单位，而不在土地本身和它上面的设施之间作出经济学的分析。投资者在买进不动产时，只要全部财产的收益可观，就算作一笔好买卖。如果他在预测时事先分析一下， 他就可能估计到建筑物的贬值和土地本身的升值。把地产和房产收入合计起来，用以确定投资是否合算。

估价人在土地和它上面的可以分开的设施之间作出分析，这是在都市里越来越多地采取的办法。这是在订立长期租约时，确定租金的过程的一部分。在土地和附着其上的设施的所有权是暂时地或永久地分开了的时候，分别作出仔细的估价尤为重要。

不动产掮客，是一个正确的术语，因为这个法律上的单位对掮客具有特别的意义，然而值得注意的是我们时常谈论所谓农地商人。土地本身的重要性在农地方面比在都市不动产方面更显得突出，而当我们说不动产掮客，指的是从事都市土地交易的人，说农地商人，指的是从事买卖农业土地的经纪人的时候，不知不觉地就把这一点更加强调了，但不动产这个词在两种场合里都是一个适当的术语。

土地的自然特性——土地的具有经济意义的主要自然特性是不动性。正如前面已经指出的那样，这也就是不动产区别于其它类型的财产的地方。一个堪萨斯州的农场从物质上说不能把它掘起来搬到新英格兰，接近消费的中心地点去，也不能把一块值钱的商业地皮移到同城地价较贱的地方去。自然会有人说，要搬动某些地皮和它上面的设施，从物质上说也是可能的，但在经济上这是不适宜的，并且一般说是在经济上办不到的，因为土地本身不能大量地被搬动，除非花上一笔为数不赀的费用。

土地不动性的经济后果的一个鲜明的例证是澳洲的产铜地区的一个市镇，在那个市镇里，全部设置起来的一切设施已失掉了它们所有的价值，因为当铜矿已开采尽了的时候，地皮和设备都无法搬走。象这样没落的城镇， 其土地所受的损失特别重，相反地在那些蓬勃兴起的城市，其土地无不利市三倍。纽约港的四周，具有重要用途的沿岸地带，经常求过于供，因而地价腾贵。如果土地能够象一张地毯那样搬来搬去，把它从供过于求的地方搬到它奇缺的地方的话，那就不能得到这样高的地价了。

第二个重要的自然特性是土地在它的肥沃程度和位置优劣方面有很大的差异。土地肥瘠程度对农地特别重要，而位置优劣之分对于市地特别重要。土地肥瘠程度起于各种土壤成分之有无，温度，日照，地温，地形的不

同以及使土地生产不同产量的农作物的其它因素来确定的。在康涅狄格的河谷里，可以找到一个很好的土地肥瘠之差的例子。河谷的土地富饶而肥沃， 适宜于种植象商品蔬菜这一类的高度专业化的农作物。河边平地上面山坡的土壤肥性较差，但最适合于果园之用。而山顶上的土地则以培植林木或牧场为宜。

有人说，这种肥瘠之差有渐趋消失之势，因为“经过适当处理，坏地可变成好地，好地使用不当也就会濒于毁灭”①。假使这种说法是正确的，将来所有的土地都会变得一样的肥沃，而如果两者运销的条件又相同的话，也就没有买这种地比买那种地要花更多代价的理由了。不过经验证明，随着新的

① 帕顿（S．N．Patten）：《政治经济学引论》，利平科特 1885 年，第 27 页。

发明，生产技术和运输的种种进步，土地的差别变得越来越大而不是变小了。早先的新英格兰农民，不管他们的土地是在河谷里或是在山坡上，大约都种植同样的农作物。其土地的价值大都相同，并且利用土地的途径也相同。但是后来由于机器的发明和运输比较方便的原故，人们就情愿购置平原的土地，因而新英格兰的农业就衰退了。农业机器的使用不是把坏的土地提高到好的水平，而是趋于增强土壤等级的天然差别。以下的数字证明了这个趋势， 即凡是广泛地使用机器的地方，其好的土地的价值比坏的土地要增加得快些。

第一表 土地的价值②

位置优劣之分本来是由于距离市场的远近和运输便利与否所形成的。输出方便使重工业沿铁路线建设。轻工业则经得起建设在离交通线较远的地方。在估计农业土地价值时，接近良好运输路线是随时都应当考虑到的一个因素。如果是住宅土地，其往返零售市场的交通便利是很重要的，但若那个地点的环境宜人，则更可增加宅地的价值，所谓环境宜人者，就是说，有优美的风景，有爽心悦目的环境，有意气相投的邻里、以及其它一切增加生活愉快和舒适的因素。在商业用地皮方面，良好位置的差别尤其是反映在价值的差别上面。

土地的耐久性是第三种重要的自然特性。早先的经济学家往往认为地力是不可磨灭的。但是经验证明，这并不是绝对正确的。如果不实行科学的轮种法或施肥的话，土地肥性是可以耗竭的。不过这种耗费只能达到某一程度， 即可以称之为肥度的长期水平的那一点。堪萨斯州有些土地种了五十到七十年的棉花，并没有使用过轮种法，至今仍能继续生产棉花。虽然肥性能够在一定范围内有所增减，但据农业专家说，土壤的结构是不能改变的。例如， 沙土不能改造成为垆土。火能烧毁一种作物或一幢房屋，但通常是不能毁灭土地生产另外一种作物或支撑另外一幢房屋的能力的①。

我们说土地因为能够一次又一次地被反复使用着，因而是耐久的，这是一回事；说它因为受到某些不变的因素，如气候，地势，雨水等的影响，因而是耐久的这是另一回事。象气候这样的一些因素不是用人工可以随便改变或创造出来的。这些因素促使土地的用途耐久而不是土地本身耐久。只要气候和地势年年不变，地主们就可以指望它的某些用途总是有效。如果新英格兰的某一块地今年在温带，明年又在热带的话，那就没有什么用途的耐久性可言了。

土地的经济特性——大多数的经济学家或许会说，报酬递减的规律本来是自然界的规律而不是经济范围以内的规律。基本上，它的确是以自然力量

② 这些数字是从 1920 年国情普查中得来。

① 泥炭土和腐叶土是重要的例外。

的作用为基础的，但在实际作用中，它是如此明显地与经济有关的一个问题， 因而就把报酬递减的趋势归入为一种经济的特性。

尽管报酬递减的规律是首先在土地方面形成的，但它并不局限于土地经济学，不过，它在土地方面的作用特别具有规律性。就它最简单的形式而论。报酬递减的规律就是这样：当投入某块土地的劳力与资本逐渐增加的时候， 终至出现生产物的增加比例上低于劳力与资本的增加。再重复一句，这个原理不仅限于土地的利用。制造商已发觉到，他们工厂的扩充起初给他们带来报酬递增和成本递减，但达到某一点后，如果再要增加生产，那就要提高单位成本。这一点就是报酬递减的那个点。在这方面农业和制造业不同的地方， 就是这个点的到来在农业方面要迅速得多。

超出某一点以外就要引起报酬递减的趋势，已经见之于办公大楼的建筑。在美国中西部某城市所作出的这样一种研究，证明在一块（160×172 英尺）价值一百五十万元的地面上，一座五层大楼的投资利润是百分之四点三六；一座十层大楼的投资利润是百分之六；十五层的是百分之六点八二；二十层的是百分之七点○五；二十五层的是百分之六点七二；三十层的是百分之五点六五①。这种办公大楼的报酬递减点就是在刚超过二十层的那一点。换言之，二十层楼是这座大厦经济的高度，因为进一步增加支出劳力和资本所带来的报酬将会相对减少。

在处理农业生产时，报酬递减律显得特别重要。对一块棉花产地上增施肥料的效果所作的研究得出很有趣的结果②：

第二表

肥料成本（美元）每英亩产棉数量 增加肥料后的新增产量 每磅生产成本(美

元)

从上表可以看出这块地的特点是每次增加肥料后，报酬递增，一直到肥料成本超过每英亩七元时为止。以后的生产就相对地下降，而生产成本也急剧上涨。

这个报酬递减律具有很深远的重要性。如果土地集约利用的结果不是报酬递减，而是报酬递增，那末，农民将只选用最好的土地来耕种，而在都市里也会只建筑较高的办公大楼。也用不着为人口增加发愁，或为急需使用的土地供不应求而担忧。一句话，我们就没有节约使用土地的必要。但是，由于报酬递减已成了规律，因而就发生了节省用地的问题，找出边际利润所在的问题，在选择土地用途时区别对待的问题和保护自然资源的问题。

土地的第二个经济特性是，供应稀缺。我们使用稀缺这个辞，并不是说现在的自然资源是绝对稀少的。也许在许多世代过去之前，人们用不着顾虑土地的物质供给对满足我们需要来说有匮乏之虑。

① 乔治·C．尼蒙斯（GeorgeC．Nimmons）：《办公大楼的经济高度》，《全国不动产杂志》1922 年，9 月 11 日，第 33 页。

② 这些数字是从史密斯（A．S．Smith）：《在南卡罗来纳州安德森郡一个农场管理的研究》中所列各表里面搜集来的，美国农业部公报，651 号第 14 页。

在今天确实存在的是：土地的经济供给的稀缺。所谓经济的稀缺指的是适合急需的土地的相对缺乏。要在怀俄明州的夏延城建设一座二十层的办公大楼，在物质上是可能的。但是，建成之后，也许并没有足够的人去租用， 而其投资就等于白费。然而在大城市的中心区，办公处所需要正殷，所以需要在那儿建立高楼大厦。都市土地的作用是为城市居民提供安身之处，因此， 凡是人烟稠密的地方就有住房缺乏，供不应求的现象。市中心区土地的相对缺乏，是房屋之所以越变越高和商业用地之所以涨价的主要原因。同样的相对缺乏也发生在某几种农业土地中。例如，特别适合种植细纤维烟草的土地， 需要的很多，但它的面积极少，这就把它的价格抬高了。

土地的有限的经济供给，如果没有土地的不动性，没有性质上肥瘠之分和位置上的优劣之异，没有报酬递减律的作用把它加强了的话，它决没有那样重要。如果能够把土地从多的地方搬到少的地方，如果没有好坏之差，如果以报酬递增的规律来代替报酬递减的规律的话，那末土地就没有缺乏的问题——甚至是连经济上的缺乏问题也没有了。但事实如此，因而土地的经济缺乏乃是一个成本和利润的问题。在任何时候，如果不是因为运输不便，土质贫瘠，气候和地势条件差的这些重大的障碍，使耕种某种土地无利可图的话，则随时都有些土地可供使用。有了这些障碍的土地，在经济上可以把它看成是废物，把它从可供使用的土地中勾销掉。它是那种潜在的土地供应的一部分，即只有在它提供的产品或劳务的价值增高到足以抵偿必要的改良费用而有余利的时候，才有人去问津那种土地。

土地的第三个经济特性是，土地利用适应物价变动的缓慢性。这表现在1923 年不动产商会全国协会向农地商人发出的关于农地市场问题征询调查里。其中很多答案的内容大致如下：市场情况不佳，因为农产品的价格和农民必须购买的制成品的价格之间的差度很大。换句话说，农业生产不能容易地和很快地适应物价的变动。当都市土地从一种用途转变到另一种用途时， 也有同样的趋势。

1923 年夏天的情况很好地说明了农业生产的固定性。正当小麦生长季节的中期，麦价跌落到一元以下一蒲式耳。农民怎么办呢？他不能把麦子铲掉再种旁的作物。许多农民在收割麦子之后，找不着地方把它存储起来以待市价的好转。他们大抵只好忍受损失，把麦子低价出售，在没有多种生产的地方，损失尤其严重。这种固定性一半是因为土地的不动性，一半是因为生产方法所造成的。如果能够把土地从本国一个地区随意地搬到另一地区，则或许可以免除某些物价的低落。还有，如果生长季节没有这样长，则农民适应物价涨落的速度，可能快一些。工厂方面，遇有这种事件发生，经理可以命令半数工人停工，把生产减少一半，这确是事实；但农作物一经栽种，农民就无法予以停止。

土地的社会特性——在美国革命以前的那些年代里，大多数的殖民地， 只有地主才有投票权。在其他国家，特别是英国，地主也有某些政治特权以及社会地位，这些地位，就是在今天，也只有拥有土地的人才能享有。人们广泛地认为地主阶级对政府的稳定有莫大的贡献。新近的一个例子，是参加世界大战的法国兵士——其中百分之六十是地主——的勇气大大地感动了堪萨斯州的州长艾伦，他所讲的下面这一段话，是一个有趣的评论并带有几分真实性：“德国最巧妙的宣传所推动的反对法国地主阶级的社会主义，在为

期两年中兴起了三次，也垮台了三次。”①1917 年俄国革命的口号，“一切土地归农民”有很大的号召力，赢得了大多数人民对更换政府的支持。

这两个不同的例子说明了伟大的政治和社会权力是与地权相连的。常听人说，土地所有权有助于使平民趋向稳定和保守主义。这种信念的结果，可以在赋与地主的政治特权一事上看出来。再说，上面所举的例子显示了土地所有权里面就带来了很大的经济权力。这就是许多大公司收买并控制着它们的雇员用来做住宅、学校和教堂的地皮的原因。一旦发生罢工事件，公司就象某些经营煤矿的老板那样，运用他们对土地的控制来抵制罢工者，把他们从公司置有的住宅中赶出去。据统计，美国全部财富，即大约二千九百四十亿元的半数是城市和农村不动产。其中城市不动产约值八百四十亿元，农村不动产约值六百亿元①。这些数字生动地证明了不动产所有权所具有的经济权势。

由于地主们意识到他们掌握这种权力，他们往往滥用这种权力，并且， 往往明目张胆地滥用着，因而，为了维护公共福利加以某种控制是必要的。由于人口的增加，这种控制，更显得有实施的必要，所以现在政府对使用灌溉土地，使用矿山和水力，使用石油，天然气、矿物资源进行各种管制法。为了保护自然资源的整个运动，说明了社会对土地的控制正在扩大。在土地利用最集约的大城市里，通过建筑法规，设计和区划法以及卫生条例，社会控制正在日益发展。这种趋势反映在所谓社会控制的原理里：即土地利用越集约，社会控制就必定越有高度的发展。在象我们这种复杂的社会中，要想达到我们每一个人面临的社会目标，则土地利用的某些形式的社会控制是不能缺少的。

土地的另外一个重要的社会特性就是它对很多人起着一种储蓄银行的作用。有人说，不动产是掌握在富人的手里。事实上，美国的不动产，除了比较少数的家族所持有的大地产而外，其余都是属于千百万中产人家的。人对于土地是恋恋不舍的，法国农民紧紧的依附在他们的土地上，就是一个极端的例子。这一部分是因为人们喜欢那个随着地权而来的社会威望，但大部分的原因是人们对投资到土地上面有着安全感。土地是看得见，摸得着的东西； 不象股票或债券那样，仅仅是一张纸而已。因此，人们把土地称为穷人的投资。

土地特性对于土地利用的关系——以上所举的一般的特性，用于地产比用于其它形式的财产要更适合些。这些特性，连同各种不同土地间相互借以区别的那些特点，为利用土地的最好政策提供了解答，分析这些特性使我们便于进行土地分类，从而找出最高的和最有利的用途。

为了说清楚这个关系，有必要重提一下，揭示土地经济学各项问题的某些例证。使用新奇的“出租天空”的这位地主，知道他那块地的质量适宜于建筑一座更高的大楼，但他不能够或者不愿意自己掏腰包来那样做。在商业中心区以外的地方建造办公大楼的那个工会，没有适当分析那个地基的特性。只是部分开发了的那个土地重分，是以那块地并不具有的特性为基础的， 而那个成功的土地重分者却考虑到为了使那块地有利地开发出来的所必要的一切条件。此外康涅狄格河谷的农地的不同价值，反映它对各种农业用途的

① 亨利·艾伦（HenryS．Allen）：《堪萨斯的问题》，托皮卡城 1920 年，第 16—17 页。

① 金（W．I．King）：《美国的储蓄净量》；《美国统计学会杂志》，1922 年 9 月，第 318、322 页。

不同程度的适应性。可以举出更多的例子来加强这一观点：成功的土地利用是以对土地特性的认识为基础的。