自 序

“土地经济学丛书”中所包括的著作，目的在于探索经济学中过去未曾加以充分研究过的一个领域。这些著作大致可以分为两类：第一类是那些把土地作为一个经济因素，对它的各个不同的方面加以讨论的著作；第二类是那些把土地当作一种商品、用各种不同的观点对它加以讨论的著作。本书是对作为一个经济因素的土地的初步研究，它在丛书出版的时间顺序上虽然是位居第二，但它却对整套丛书提供了一个导论。已出版的丛书的第一部，即费希尔的《不动产业务原理》对第二类著作做了一个一般的导论，该书主要目的在于为代表不动产商会全国协会、基督教青年会联合学校和土地经济学与公用事业研究所这三个团体的联合委员会所设置的有关不动产基本课程， 提供一部分教材。同时伟大的不动产教育运动的发起人也认为：不动产掮客和经营者所关心的虽然主要只是作为一种商品的土地，但若他们也懂得作为一个经济因素的土地所起的作用，他们就能够更有效地克尽厥职。这样就把两类著作结合在一起而成为一整套的土地经济学丛书。因此，本书意在达到双重目的：第一，象讨论所有经济因素的那些一般经济学的入门著作那样， 用一种科学的但却是浅显的方法把土地当作一个经济因素来加以讨论；第二，是对把土地当作商品来进行的研究提供一个经济原理上的基础。

为了补充这头两部书，按照上述方向的其他著作正在准备中。一方面， 目前正在进行的，还有一部具有一般性质、并可以称之为高级土地经济学的较大著作。而且，对于把土地当作一个经济因素来讨论的每一专题，都可以分别作为单独论述的篇目。例如，我们土地经济学与公用事业研究院的同事赫伯特·B．杜劳先生正在写作一本论市地经济学的书；另外一些同事希巴德教授和乔治· S．韦尔温博士正在从事农地所有权和租佃制度的研究；马丁·G．格莱泽教授已着手进行公用事业的全面研究，以期阐明土地与公用事业的密切关系。另一方面，关于作为一种商品的土地的各方面的讨论，即将出版的有内森·威廉·麦克切斯尼将军的《论不动产法》、哈罗德·L．里夫的《论不动产的移转和让与》、莫菲特的《论不动产的投资》、以及弗兰克·A．蔡斯与克拉克合著的《论建筑与贷款协会》的各种著述。实际上已在研究甚至已在从事写作的著述并非已尽于此；不过我们所列举的篇目已足供说明包括在土地经济学一辞以内的经济活动的这个特殊领域。

和货币与银行学、劳动学或企业组织学等领域不同，土地经济学这门科学，已被人们忽视到惊人的程度。很少有人充分了解土地经济学中各种问题的性质和范围。今天我们大体上所熟悉的就是那些日常称之为“土地问题” 的那些问题，即住房所有权、山林管理、农贷、租佃制度等问题。这些都是属于我们最基本的经济问题当中的一部分，然而人们大都易于接受那种多半是似是而非的办法来解决这些问题，因为对于土地在我们经济生活中所占的地位，对于土地所作出的贡献，或对于有关支配土地利用的那些原理，还没有人作过足够系统和科学的研究。

本书的领衔作者多年来曾从各种不同的角度研究土地问题，得出的结论是：土地问题是那些比通常所认识到的还要多得多的经济活动的基础。我们研究院的格言“土地是万物的基础”就是这个结论的总结。这个思想在下附图解里有进一步的阐明，这个图解说明土地经济学的范围并提示公私土地利

用政策对有关劳动、资本和管理等其他经济政策的关系。这个简略的图解揭示了在本书中和在整个土地经济学丛书中所讨论的那些问题的广大范围。

要开辟一个经济研究的新领域，就需要进行一些初步的研究，这种研究和象物理、化学或普通经济学那样历史既久、根底又好的领域的研究在性质上稍有差别。在新的领域中进行研究就得从头做起，把人们利用土地所积累的经验搜集起来，加以分析、分类、验证和解释；把它综合起来成为一个统一的和协调的整体；最后用尽可能清晰和通顺的文字把研究的结果公诸于世。现在许多机构都在从事这些资料的搜集工作，并且象美国农业部农业经济司这样的一些机构，在分析、验证与分类工作方面已取得了若干进展。由私人努力所组成和支援的本研究院，正在设法把各个互不联系的机构所作的研究结果综合起来，并进行必要的和可能的进一步研究。这部书主要就是许多年来进行这种性质的研究成果。

此外，关于本书的写作，我们在威斯康星州的麦迪逊市举行的两次不动产教育会议上，得到了教益与鼓励，出席这两次会议的有不动产商会全国协会、基督教青年会联合学校、本研究院和许多专科学校与大学的代表。在这些会议上，讨论并且通过了一个为各青年会学校及不动产商会制定的两年专修的不动产基本课程，并且为专科学院和大学的一个四年制课程作出了计划。在这些会议中，我们从下面几位人士的讨论中获得了许多教益：青年会教育委员会的纳尔逊先生，不动产商会全国协会执行秘书纳尔逊先生，西北大学商学院院长拉尔夫·E．海尔曼，密执安大学教授埃德蒙·E．戴，全国协会的费希尔先生，和芝加哥青年会商业学校教务长阿特金森。在别的场合里，纳尔逊和费希尔两位先生也对作者提出了有益的建议。

对于我们研究院的各位同事，在准备和修改这本书的各方面所给与我们的极其宝贵的帮助，我们表示非常的感激。韦尔温博士帮助我们整理了全部的内容，尤其是第七章、第十二章和第十三章的内容。夏因博士不辞辛劳地帮助我们校阅了全部手稿并在每章的末尾写了小结。在各方面都给予我们助力的，还有希巴德、杜劳、辛普森、格莱泽、默茨克、博尔曼、沃斯凯和沃尔特诸位先生。希巴德博士校阅过全部手稿并对我们提供了有益的意见；还有格莱泽博士和辛普森先生也是这样，他们特别帮助我们完成了第十五章。杜劳先生对第四、第六、第十二、第十三、和第十五章尤其作出了不少贡献； 而博尔曼先生对于第十章，默茨克先生对于第十二章和沃尔特先生对于第十一章也特别出过力。

理查德·T．伊利爱德华·W．莫尔豪斯 1924 年 3 月 31 日

威斯康星大学斯特灵学院