第十二章 土地的价值与估价

土地价值的作用是在于对土地的利用提供指南。一般的物价就是用一种共同的货币单位来表示的价值。在我们现代经济生活中，价格起了调节消费与生产的作用。一个有一定收入的消费者，当他购买能够满足需要的货物或劳务时，就得根据必须付出的价格，作为购买的指南。因此，他首先满足的是他认为必不可少的那些必需品，并且，如果那些必需的货物或劳务的价格很高，以致把它的收入都花光了的话，那末，其余的需要就无法得到满足。生产者也根据他必须支付的价格和他预期从出售成品所能得到的价格来调节他对生产手段的购买。我们就这样用价格制度来使货物和劳务的供求趋于平衡。

土地的使用，象其它任何货物或劳务的使用一样，是以同样的价格方法来加以调节的。我们不妨举出一两个具体的例证来把这一点说得更清楚些。城市沿街地皮每英尺价格一万五千元的经济意义是什么？对于城市的一切地皮，都有很多的用途在互相竞争。一块市地可以作为建筑住宅、工厂、商店、办公大楼或汽车间之用。通常，一万五千元一英尺的沿街地皮的高价把它的用途只限于建筑巨型的商业、金融或办公大楼，因为把它作成住宅或工厂的地基是不划算的。还有，地价上涨的时候，需要商店或办公大楼基地的人数就减少，因为能够付出一万五千元买一英尺沿街地皮而还会从它的利用中得到纯利的人是比较少的。地价减低，则地基的需求增加。如果地价减低到足够的程度，譬如说，三百元一沿街英尺的话，那末，需要住宅地基的人就会和其它需要的人发生竞争。

现在让我们假定有六块为商业使用的地基，假定它们在实质上都具有同样的特性和优点。这就构成了这些地基的可以利用的供应数量。假使这些地基不需要代价的话，那就会有很多人想要得到它们。于是，我们说，这种商业地基供不应求。这六块地基一经有了价格，有些本想购买或利用它们的人就会马上退出这个市场。如果把它们的售价增加到一万五千元一沿街英尺， 除了六个每人一块的买主之外，其他所有的买主，就理论来说，都将停止活动，而所有的地基都将被卖出。

这是一个假设的和大大地简化了的例证。它并不严格地符合于实际，因为事实上土地的定价或估价，正如我们马上就会看到的那样，是比这要复杂得多的。可是，这个假设的例子却证明了价格的功能，那就是说，价值限制着需求，使其适应于可能利用的供给量，并使每一块地都获得它最高的利用。这个例证还可以进一步说明，由于各种土地的索价不同，因而，土地是如何被限制在某些用途上。这是价格作用——即使供求趋于平衡的必然结果。

土地价值的意义——虽然物价在现代经济生活中完成某种明确的作用， 但那只是它在土地经济学中的意义的一部分。我们试从全面来看看一块特定土地的价值的意义是什么。它对可能的或实际的买主和卖主代表土地的金钱等价，它代表投入土地的资金，它指明财产抵押的保证，它是土地的资本化的收益能力，它是课税的基础。对于经济学家来说，土地价值反映了市场的情况，也对土地的最经济利用提供了线索。对于立法者来说，土地价值是政府岁入的一个来源和有关土地的公共政策的指南。对于主持城市设计的人来说，土地价值是合理的运用区划的指标，和应以明智的设计来加以保存和稳定的东西。对于银行家来说，土地价值是许多贷款的保证，同时也是对许多

投资者的担保。不动产商人或许比其它阶级的人尤其与土地价值有关，因为他是土地买卖者兼估价人。

首先我们应该了解到：到目前为止，对于土地估价的探讨工作还做得不够。经济学家和不动产估价者仍在探索其指导原则。有些价值要素和价值趋势已很好地被确定了，但在旁的时候和旁的地方，它们的正确性究竟会达到什么程度，尚有待于对价值的历史、基础和运动的进一步的研究来加以揭示。

城市不动产和农村不动产的价值与美国全部财富的比较——据估计， 1919 年的城市和农村不动产价值的总和占美国国内全部物质财富的百分之五十二。在这百分之五十二的比率中，约有百分之三十一是城市不动产的价值。并且，城市不动产的估计数字比其它任何一种财富的数字都要大，其次是农村不动产，再其次是制成品（机器和工具除外）。城市不动产价值的相对重要性和其发展，见下表：

第十表①

表内所列的价值是在每年年初对城市不动产和农村不动产的全部国内财富总额所作的估计价值；并列举每种财富对总的物质财富的比率；数字系根据每年市价计算。

单位百万美元

*这一年数字系从“美国的财富、债务和租税普查”中得来。

虽然这些数字不尽适合我们的用处，但它是我们目前能够得到的最可靠的数字。金博士所作的这些估计是根据有关不动产的估价和估价对实价的比例的普查统计作出的。从大城市（它们在总值中占主要地位）可以直接得到关于那些城市的报告数字。凡是能够得到这种报告的地方，都采用它们的数字而不用从国情普查中得来的数字。应当记住的是，这些数字仅仅是近似的、指明价值趋势的数字。

土地的价值来源于它的劳务和产品——人们想要得到土地是因为它生产劳务和商品，用于满足人类的需要。这些需要可分为两大类：（1）直接消费的需要，住宅就是一个例子；（2）生产的需要（间接消费），工厂就是一个例子。有时象农场这样的一块土地能够同时满足两种需要。但在城市里，土

① 金博士（W．I．King）：《美国全部储蓄的净额》，《美国统计学会杂志》，1922 年 9 月，第 322 页。

地的这些用途——用来谋求生计和用来作为居住的享受——被分开来的时候比较多。因此，我们可以说，个人想要得到土地是为了自己享受和为获得收益。

一个城市宅地或农场的购买人或所有主，其寄托在那块市地或农场的享受和向往的程度如何，要凭许多的因素来决定，而所有这些因素是不动产估价者必须考虑到的。这些因素可以类别为以下几种：（1）土地的特性，类如高度、景色、大小、环境、交通的便利等等；（2）改良设施的特点，类如建筑、设备、色调；（3）这些特点对于个人的吸引力；（4）个人收入的多少和他能够或愿意从收入中拿出用于此种享受的比例如何。享受和愿望大半具有心理作用，一个社会和另一个社会、一个人和另一个人都各有不同。因而， 对于这些因素的评价，很难制定一个一成不变的规律或原则。但总的说来， 这种心理上的享受要占住宅用土地所产生的收益的重要部分。即使在平常被认为主要是生产单位的农场用土地的情况下，这种形式的愿望也很受到重视

①。

要想把土地作为一个获得收益的工具的这个愿望，从需求的观点来看， 已越来越被认为是土地价值的主要基础。要想得到商业的、工业的、森林的和矿山的土地的愿望，当然是为了它的收益的能力，而要想得到农地的愿望也多半是由于它有产生货币收益的可能性。一切影响到土地货币收益的多少、或影响到它的“享受愿望”的因素，都影响到它的价值。

土地的收益是确定它的价值的基础。关于土地的收益，我们必须略加解释，那怕这个问题是很复杂的并且涉及最深奥的经济学理论①。地租的理论、或者说，土地收益的理论首先被认为是同农地有关系的，为了简便，或许用这类土地来说明这个理论更为妥当。农地产生的是实物——以蒲式耳计的小麦，以吨计的干草，或以磅计的蔬菜——而市地一般产生的，则在较大的程度上，是不可捉摸的劳务，譬如一英亩地产三十蒲式耳小麦，而花掉的费用， 即劳力和资本（工具、装备、肥料等等）是十五元。如果麦子卖五角钱一蒲式耳，则每英亩的总收入刚够劳力和其它费用的开销，而土地则毫无收益； 因此，我们说没有地租之可言。所谓“边际土地”（marginalland）这个辞就是指的这种地。要是麦价涨到六角一蒲式耳，那末，每英亩的总收入就是十八元，从中减去劳力和其它费用，还净余三元，或者说，三元钱的地租。

要确定市地的地租，也可照样来做。从一定的收益中，减去类如建筑投资的利息、折旧、损耗及其它费用之后所剩下来的余额就是土地本身的收益

①。

以上讨论中假定土地的产物是已定的。但如果使用更多的劳力和资本的话，这种产物是可以增加的。在农业方面，这就意味着每一英亩土地使用更多的劳力，更多的肥料或更多的装备；在市地方面则意味着更高大或更讲究

① 不动产商会全国协会的农地组进行了有关农地的通信调查。从这些调查的答案中，该会的欧内斯特·费希尔（ErnestM·Fisher ）编写了一篇论《农地的估价业务》的文章，发表在该会的最近一期的公报里。在那篇文章中，费希尔得出的结论是： “农场的总价值受到它作为住宅的价值的影响，肯定是和受到它作为一个生产单位的价值的影响一样大的，如果不是更大的话。没有任何会计制度能够衡量这个因素的重要性，因为房屋的价值是无法核算的。”

① 参看伊利：《土地利用中的费用和收益》，爱德华兄弟公司，安阿柏，密执安州，1922 年。

① 费希尔（E．M．Fisher）：《不动产业务原理》，第 116—125 页。

的建筑物。由于报酬递减律的原故，在产品或劳务的一定价格下，两种情况中的产物都有其限度。因此，我们可以假定，在各种情况中，土地、劳力和资本具有合理的配合比例。

由此可见，确定土地的收益乃是一个簿记的问题。我们从一个总收入中减去某些成本，而在讨论土地收益时，时常被人忽略了的正是这些成本。生产作物或建筑牵涉劳力和资本费用，这是很显而易见的。人们所忽略了的一个事实是，还有一些用在土地本身上面的费用，其中包括对农地的开垦、改良、围墙和排水等等费用。一块市地是不能现成利用的，如果它没有经过测量和规划、没有街道或公用事业，并在某些场合里，没有按照情况作出分级、填土、辗平等工作的话。

在这些土地本身的费用中还有一笔赋税。如果每英亩土地所收入的租金是五元，赋税是一元的话，那末，每英亩土地的可支配的净收益只有四元， 其影响正如每英亩农产品的数量被相应地减少了的一样。买地的人只按每英亩租金四元的基础作价而不根据它的毛收益五元的基础作价。

有些排水规划中还包括一项按年征收的排水费。这项每年都要交纳的费用也和赋税一样，减少了土地的净收益，因而这块地就没有象地主不需要付出这笔费用时那样值钱。为此，许多有排水设备的土地，虽然产量很高，但从经济上看，却是边际土地，甚至是边际以下的土地。

如果地主把他的土地出租给别人，他就向利用土地的佃户收费，或者， 换句话说，他向佃户收费是因为以往属于地主的获得土地收益的特权现在归于佃户了。在他们两人之间订立了一个契约来把利用土地的代价规定下来。这种契约地租，也许比我们已经讲过的那个“经济地租”的数目要大一些或小一些，但趋于接近那个数字。佃户因利用土地而交租和地主收取租金的期限是一个确定长度的时间，有一月的，有一年的甚或有九十九年的。一个土地购买者指望获得的土地使用权或土地收益权的期限不是一年而是永远的。由于土地是经久的，长期的和潜在地取之不尽的收益来源，因此，它能够永远地继续按年生产收益。这是土地不同于资本货物的许多特点之一。

收益转变为价值——把预期的土地年收益系列资本化而成为一笔价值基金，这在经济学上就称为土地的资本价值，在流行辞汇中则称为土地的售价。土地的资本价值代表在一定利率下投资的一笔钱。应当注意：并不是资本价值决定收益，而是收益决定资本价值。许多人都往往以为，既然土地按每沿街英尺、每方英尺或每英亩的某一定价出售，它就应该产生一定的收益来作为投资的公平报酬。这却远非事实。为土地付出多少代价，是凭它将要生产的是什么、或可望生产的是什么来决定，而不是凭它应该生产的是什么来决定。而土地生产的收益又取决于土地提供的商品和劳务所得到的价格。

把土地收益还原为资本价值这个资本化过程，是土地估价问题的核心。有人把这一过程确当地描写为收益之流转化为一笔价值基金的过程。那就是说，把每年都可望得到的一系列的收益总括在一个数字或标记里，借以代表源源不断的年收益现值。

1. 把常量的收益还原为资本价值的资本化过程——对于获得一系列源源不断的无限期的年收益的这个权利，究竟应该付出多少代价？假使某块土地每年的收益是五元，如果把它的收益按年加起来，加到一个无穷尽的年数， 那末，那个总数也将是无限大的一个数目，这显然是一个不可能付出的地价。事实上，这些未来的收益不如现在的收益那样受到欢迎，并且，未来的期限

越远，就越不受重视。人的本性就是对于收益是很性急的。他们宁愿要现在的收益而不愿要将来的收益，甚至为了求现利，情愿把将来的收益打折扣出让。对于社会来说，这种折扣率或性急的程度就是现行的利率①。不过实际上， 每一个人的性急的程度都是不同的。

现在让我们把这个原则运用到一块土地上，它的每年收益假定为五元， 现行利率假定为百分之五。一年后可以得到的五元收益打了百分之五的折扣之后，其现值为四点七六元多。换言之，现在的四点七六元加上百分之五的利息就等于第二年所得的五元，这就是用来计算储蓄券和美国国库券的利息的一个原则。

两年后的那个五元的收益，按照百分之五的复利折算，在今天只值四点五三元多。把所有的将来的土地收入都按百分之五打折扣，然后把算出的数字都加起来，我们就可得出那块土地的现值。

下面第四图说明每年收益五元、一共四十年的现值；图内竖线所代表的是土地的现值。

以上的计算代表把土地收益折算为土地价值的那个计算方法的基本原理。通常使用的算法是以折扣率或现行利率（百分之五）去除每年的收益五元，其得数为一百元，那就是土地在利率为百分之五时每年五元的土地收益的现值土地的价值就是未来收益的现值的总和的价值①。

土地的未来收益按流行价值折现。这些未来收益的折现价值的总和等于土地的资本化价值。上图中四十个未来收益的折现价值的总和为八十五点七

九美元，仅比收益年数为无限大、即用V = a 公式将其折现时的价值少

r

十四元。

图中未来四十年收益的现价总数是八十五点七五元，比无限期的收益的现价总数的少十四元。这说明四十或五十年以外的收益对土地的现在估价的影响很小。在大多数的情况下，地价很少超过租金价值的二十到二十五倍。英国人通常以所谓“购买年”，即以年租金去除土地的价值的方法，来

表示土地价值。他们说，某块土地卖了“二十购买年”，或“二十四购买年”。这种说法表明地租与地价之间的密切关系。在美国，土地价值与土地的收益能力往往关系很小，因此，我们倾向于用其它的价值名辞去说明它。但是， 如果我们确实能够多考虑一下土地的收益能力的话，或许会使那些用和土地收益全不相称的高价去买地的人变得更稳健一些。

1. 在资本化过程中的可变因素——我们适才所建立的土地价值的基本原则，现在我们准备要背离它。我们曾经假定了几个数字并且把它们看成是固定的，但实际上在不同时间和不同地点，它们却是非常容易变动的。

首先，地租就不会每年都是五元，也不会以五元为基准围绕着它波动；

① 关于利率和它对商品价值的影响的解释，请参看欧文·费希尔（lrvingFisher）所写的《经济学基本原理》， 第 354—432 页。

① 参看泰勒（H．C．Taylor）：《农业经济学》，麦克米伦 1919 年第 204—207 页；从中可以看出这种算法中所涉及的数学问题。在那里面所用的是代数公式，并证明了每年可望继续得到的收益，在折现后再加起来就等于土地价值；这个复杂的公式也可以简化为 V=a/r，其中的 V 代表土地价值，a 代表每年收益，r 代表利率。这两种方法实际上都是一样的。再参看格雷（L．C．Gray）：《农业经济学引论》，麦克米伦， 1924 年，第 250—254 页。

它可能不断增加，或者，在其它情况下，逐年减少。这每年五元的地租，是从毛收益中减去劳力和资本费用（这些都可能有变化）所得来的，而毛收益也可能随着每英亩产量和产品价格而发生变动。由于近年来田赋的增加，土地的负担也可能因而增加，并且，由于土地负担的增加，其能够资本化为价值的数目也相应地缩减。

资本化的第一个方法可以适用于年收益递增或递减的情况。如果土地收益每年递增美金十分，并将这项收益按利率百分之五折现，则每年收益的现值就不会象以前那样跌落得快。从第四图加线改制的第五图中的第二条曲线就可以说明这一点。第三条曲线说明年收益递减情况下的土地价值①。

象在图解（4）里那样，曲线下面的面积代表土地的价值。土地未来收益如果每年递增十分的话，则其四十年折现价值的总和即为一百零八元七角四；但若折现的收益年数是一个无限数量的年头，则其总和即等于一百六十元。因此，这块地就按一百六十元一英亩出售，那怕它每年只有五元的收益。是不是价值抬高了呢？收益对地价的比率如何？

如果未来收益依照图解上的比率递减，则土地的售价就只有四十元（即在折现年数为无限大时，未来收益折现价值的总和）而表现在图解里的收益折现价值的总和则为六十二元八角三。

另外一个变动因素是利率。根据 1920 年的国情普查，美国的抵押利率在威斯康星低至百分之四点六，而在西部诸州则高达百分之九以上。你所选择的折现率不同，土地价值就会发生很大的差别。附表（第 11 表）就说明了这一点。

第十一表

产生定额地租的土地在不同折现率下的价值

将来的利率也不会是固定不变的，因而将来的利率究竟是多少，也无法预测。

再说，我们假定各年的折现率都是百分之五。我们是不是有理由假定人们对第二个十年和第一个十年的折现率都将是一样的呢？对四十年或六十年

——即稍稍超过人生活动年限的一段时间——以后的未来收益，我们究竟应该打多少折扣呢？

1. 资本化过程以外影响土地价值的一些要素——目前土地市价看涨， 超过了参照其它投资报酬率说来应有的高度，这是因为有些大半具有人为性

① 年收益按等差级数增加时，资本化的公式如下：V=a/r+i/r2。即 V=5.00/.05+.10/（.05）2=＄140.00。V=土地价值；a=年净收益；i=净收益的增量；r=折现利率。哈斯（G．C．Haas）：《作为农地估价基础的销售价格》明尼苏达，《技术公报》第 9 期第 5—7 页。布莱克（J．D．Black）：《农地收益在地主和佃农之间的分配》，《美国农业立法协会会刊》，1919 年，第 145 页。

质的价值因素被计算在内。比方说，想当地主的虚荣心就会使许多人愿意接受土地投资的较低报酬率。这就是说，他们对土地的估价，比象对公债那样能生产收益的投资要来得高。例如，农地价值中包含一种“家庭的价值”的因素。对农民来说，他们之所以乐意接受较低的报酬率（或较高价）的地， 也是因为他们根本不考虑任何其它可能生产较高收益的投资。

在象十九世纪的密西西比河流域那样迅速发展起来的新区，和在很快成长起来的大城市里，其土地市价往往和由纯收益资本化方法所得出来的价值大相悬殊。在那些地方，当考虑到有关土地报酬率低（或者说市价高）的其它一切因素时，其最重要的一个原因，就是人们希望土地提供的劳务的价格

（也就是土地价格）会大大增加的心理。换句话说，现在之所以把土地的价格估得很高，是因为希望土地将来的涨价。人们尤其心甘情愿地这样做的原因，是因为土地的作用是永久的，而且也是不可能随意制造出来的。

总之，我们可以说，现时对于土地价值的估算，要受到以下几个不定因素的影响：（1）折现率的变化，这说明现在胜于将来的升水有所变化；（2） 将来土地的纯收益的变化；（3）其它一些多少是难以捉摸的因素的作用，这些因素又多半具有心理的或人为的性质。不定因素既然这样多，购买土地就难免不带有投机色彩。为了使土地投资不沾染不良投机的污点，现时亟需对这一切不定因素加以仔细的调查和分析。这种研究将有助于这些不定因素的减少，尽管我们不能够把它们全部消除。现在采用的评定不动产价值的各种法规，表明我们已经向着这个方向前进了一步。但这些法规只适用于城市土地，垄断的影响或建筑物的物质的及经济的折旧等方面，并不特别地和充分地适用于土地估值的基本经济因素。

影响土地收益和土地价值的种种力量——到目前为止，我们在讨论中一直假定人们是在完全竞争中经营事业的——无论是买、卖或出租都是为了牟利。但是，也有些其它的力量在起作用，因而修正了这些假设的情况。风俗习惯、垄断和政府权力都能改变地权保有的方法，并且，在这种情况下，“契约”地租可能跟经济地租在数字上有很大出入。

在早期的原始性的社会里，使用土地的代价是以习惯为基础的。例如， 在所谓“分益佃耕制”、分成租佃制的情况下，地主从他的每个佃农所得到的都同样是产物的一个固定比例（按照分益佃耕制，通常是产物的二分之一， 也有的是三分之二的），完全没有增租减租的争执。其后分成租佃制已经逐渐为现金租佃制所代替；后者主要是以竞争为基础而不是以习惯为基础，但前者在有些地方仍然存在，特别是在美国。在现金租佃制建立起来以后，某些影响租金交付的习惯又渐渐形成，并且，当那个国家变得越古老、越稳定的时候，这些习惯就更加强而有力。在苏格兰的某个地方，有一位见闻广博的绅士在 1913 年曾经说过：在过去的四十年中，他只知道那个地方有过一个加租的例子，除此之外，其它的地租都是照地主实际的资本开支缴纳的—— 例如建造房屋就是这样办的。习惯除了直接决定应付地租的数目而外，还间接地影响到土地的收益，即地主由于传统的惯例，感到有义务对公共福利， 如慈善事业、公益设施等等捐助款项。英国地主的收益就这样通过习惯的势力而特别减少了，有时甚至减少到入不敷出的地步。在旁的地方，我们曾经讲过，生产和消费的习俗如何把土地的利用局限于惯常的方式，并且，即使

改变习俗能够增加收益，农民们也不愿意对它加以考虑①。许多风俗习惯直接地或间接地影响到土地的收益，不过在象美国这样一个“新”的国家，它们的影响，比那些古老的国家要轻微得多。这些习惯的普遍趋势是稳定局势和消除土地收益的不规则的变动。

竞争趋于加强和扩大一定时期内的土地收益的波动。自从竞争代替了习俗而成为经济生活中的主导势力以来，这种波动就加剧了。这种结果的一个解释是，竞争是以不受限制的经营和以土地的自由转移为基础的，因此，一遇稍有利益可图的机会出现，往往就有人及时地抓住它并加以扩大。只要有人带头，就有人附和，这乃是人情之常的一个原则，特别是在没有什么限制阻止他们的时候。在这个原则上，还可以增加一个附带的原则，即人是倾向于过高地估计将来的利益、和过低地估计将来的损失的远景的。这种对将来的过分乐观，又因竞争而推波助澜，几年前在美国许多地方的农地价值暴涨， 这一因素起了很大作用。诚然，我们现在的生产和消费的协调，是以竞争或自由买卖的理论为基础的。可是，实际上在许多情况下，我们却离开了竞争的原则，并且近年来已经离开到越来越远的程度。虽然如此，一种相当程度的竞争仍然占有优势，并可望在将来也会占优势。从土地收益的长期观点来看，竞争力量的加强不但会加剧一个时期内地主收益的波动，而且也将加剧地区之间和各级土地之间的收益的差别。竞争的减少将有助于获得稳定收益的效果。

一般说来，垄断趋于使收益曲线稳定，但它和习惯的稳定作用相比，程度和水平则各有不同。不过，在土地收益方面，我们很可以把垄断的势力置之不顾，因为土地的供应不适宜于实行统一的控制，只有在很少见的场合是例外，象无烟煤矿藏，或水力那样供应极为稀缺，也很少可能有差不多一样适用的代替品。

政府权力对于收益的长期运动的影响如何，要以使用这种权力的方法来决定。我国两三个州所实施的那种地租紧急管理和市地区划法，其目的俱在于象过去用风俗习惯所起的作用一样，把土地收益固定下来。我国的地租管理仅仅是一种紧急措施，它在许多场合无疑防止了地租急剧上涨所引起的真正困难。但在采用这些官方措施之前，应当仔细地考虑一下它们的后果。如果由于这些措施压低了租金的原故，阻挠了资本流向住房建筑业，则它们可能把局势弄得更糟。当政府的权力是通过课税的方法来行使的时候，它对土地收益的影响有时也会同样波及土地的利用而产生不良后果。象森林按照一般财产课税的这种场合，课税趋于鼓励林木的滥伐政策，其最后结果是林木价格极高。其他税收可能从土地的收益中取去很大一部分，以致妨害土地的利用和引起地价的跌落。我们不久就会看到，这是目前农地税高的结果之一

①。

这些因素应当在预测土地收益的时候加以考虑，其重要性主要在于它们对物价长期变动的影响。习惯和竞争所影响的主要是土地收益变动的速度， 而并不影响到变动的方向。垄断的影响甚微，如果有的话。政府权力的影响一般是限制收益，但在特殊情况下，它也对土地收益变动或上或下的方向起着决定性的作用。

① 见本书第 58 页。

① 见第 15 章。

预测地价——在我们现在这种经济情报的情况下，预言是一件危险的事然而每一个投资人和企业家每天都在预言，并且依照这些预言行事。我们不能逃避这样一个事实：生产过程是继续不断的，是“不等待任何人的”，人们希望借助未来的价值趋势来作为现在估价的指南针。只凭一个特定的时刻对价值所作的一种说明是不完全的，如果它没有包括这一问题的动态方面的话。

预测意味着注视将来。在原始时代，预测是和宗教信仰以及各种各样的迷信结合在一起的。我们再也不相信魔术和念咒，但是有些人认为对他们的将来有影响的历书，似乎仍然流行到惊人的程度，尤其是在农民当中。不久前，预测还普遍地是一种个人的事，大半具有臆断的性质。它主要是建筑在现行价格的基础上，并且，由于它是个人的臆测，由于每个人都作了同样的预测，结果就造成了一连串的极大错误。一个农场主认为养羊的时机到来了； 但是引起他作这个猜测的动机，既然是很普遍的，于是就引起了羊肉和羊毛的生产过剩。美国农业部正在搜集各种农业统计，试图以之作为农民的指导， 以免某一种作物或牲畜发生相对的生产过剩和相对的生产不足。

预测有的是短期的，也有的是长期的。预测不久的将来，乃是象哈佛经济研究委员会的布鲁克迈、巴布森等等所提供的商业预报的目标。短期预测适用于那些能够迅速地加以调整以适应正在转变的局面的工商企业，但对收益的长期预测的需要，在土地方面比在其它形式的财产方面的需要都要大些。

对土地价值的影响比较短暂的因素，一般只能在一个、或少数地区起作用而不能够在象全美国这样大的地方起作用。由不动产商人、私人投机家、商会、或私营公司所鼓动起来的土地骤然畅销，只能够在一个有限的地区抬高地价。在这样一个骤然畅销的期间购地的爱俄华的农地购买者也知道，这种勃兴事业的崩溃，只要一夜的功夫就会使地价跌落。这些离开地价的一般性运动而忽涨忽落的地方性变动，多半也起因于商业循环的波动。当商业情况普遍良好的时候，少数领袖人物的乐观主义会诱使旁人去步他们的后尘， 往往导致暂时的和地方性的地价上涨。不过，这些短期的、具有地方性的地价的增减，对于我们讨论涉及的主题，即地价的长期变动并没有多大的影响； 事实上在很多的例子里，它们和其它地方的地价完全无关。

对于长期的预测，必须注意到那些将会增减土地供求的因素。供求就好比一把双股的剪刀；我们可以按住一股不动而只动另一股，或者反过来做， 或者两股一齐动。如果两股都向着同一个方向动作，则它们的作用就互相抵消，于是剪子就不能剪东西。另一方面，如果两股同时方向相反地一齐动， 则裁剪工作就可以加速。

土地需求的性质——土地的需求是由于需要土地的劳务而起的。土地生产衣、食、住，舒适和奢侈品。对于一种新的奢侈品的需求，就产生了对土地的许多直接和间接的需求。群众对葡萄的渴望，使人们利用了佛罗里达州的上万英亩的土地来种植这类水果。但这只是对土地劳务的需求的第一步。葡萄长成之后，必须装箱、装船、运输、分配和递送到消费者的桌上。人们可以想象得到，为了完成这个简单的过程，就有上万的人在工作着，而且这个过程的每个步骤都增加土地的需求来作为生产、运输或地基之用。

因此，人口的增加是形成对土地及其劳务的需求的第一个因素。最近有一位作者说，按照欧洲的农业生产效率，需要两英亩半土地来供养一个人。

因而，根据现时农业生产效率的标准，世界人口最多能够增加到五十亿①。一切类似这样的武断的假定，都没有考虑到这样一个事实：某一数量的人口对土地的压力，并不是一定的不会改变的。我们常常都有可能改变我们的饮食， 也有可能更有效地利用土地。

对于市地劳务的需求，有加以特殊考虑的必要。引起市地价值的上涨趋势的，可能有四个最重要的因素：（1）工商业的发展；（2）交通和运输的发展；（3）公共设施的数量与质量；（4）鉴于人口的不断增加，对于可供利用的土地的有限性。

工商业的发展把很多人吸引到城市去，并普遍地增加了社会的购买力。通过公路和铁路的改进以及汽车的更广泛的使用，交通和运输的发展也起着同样的影响，当不断增加的人口把有限的地面都全部占用了的时候，由于地形的和政治的原因，对市地面积的限制就容易造成市地的涨价。公共设施类如街道、公园等等的市政开支所起的影响，更加强了由旁的原因所造成的地价上涨的趋势。如果没有其它的因素，公共设施的开支通常是不会引起地价的上涨的，但若是这个因素跟其它的因素结合在一起，那就会产生上涨趋势的后果。不过，由公共设施所造成的地价增加的那一部分，必然会被为了抵补那些开支的特种征课或增税所抵消了。有时，不明智的公共开支不但没有增加地价，反而减低了地价，因为它所引起的负担超过了它所带来的利益。上述种种因素对地价的影响在很大程度上是以选作研究的单位的大小为

转移。显然，如果我们只研究一个城市的一小部分，则工业的发展可能会把那一部分地区的地价降低，那怕在那个城市的其它部分到处看到地价的增加。虽然住在纽约市曼哈顿岛的人口减少了，但它的地价却涨高了。如果只去研究那个曼哈顿岛，那当然就会得出错误的结论。如果研究的对象是我国的大城市，那就有必要把整个市区作为一个单位。

还有其它许多因素无疑地助长了某些地方的土地收益或土地价值的上涨趋势。有时，减少一个城市的进出运费而其它城市的不减少，也能够抬高地价。还有一个能够做的有兴趣的研究工作，是关于某个城市正在发展起来的大学对土地价值的影响。还有少数地区所特有的但不是很多地方所共有的其它因素，是读者可以想象得到的，或者在多加研究之后就可以发现的。

有些地方的地价有下跌趋势，这是由于（1）市地面积过于扩张，（2） 由于工业的衰落，（3）由于工业向着更有利的地方移动，（4）平常不大发生的其它因素。要说明市地过分扩张对地价会起什么作用，威斯康星州的苏必利尔城就是一个极好的例证。这个城市被规划为一百万以上人口的城市， 因为规划者预料这个城市将会成为超过明尼苏达州的德卢思市的一个内陆大港口。但这一期望落了空，这个城市苦于保留下来的未经使用和未加改良的地皮占了很大的面积，以致压低了改良地的价格。有些城镇是为那些专靠在矿山或森林工作来维持生计的人建造的。当矿山结束了或森林砍伐完了的时候，那些人就离去了，而那儿的地价也降落到等于零，或者说几乎等于零。在第一章里，我们曾经提起过一个在澳洲具有这种性质的衰落了的铜矿城市，并且说明了，仍能利用的土地和设施，由于乏人使用，是怎样有可能丧失它们的全部价值。在美国也有些矿业和林业城市具有同样的历史。工业向更有利的地点的移动，其对地价的影响，类似工业衰退对地价的影响。

① 伊斯特（E．M．East）：《十字路口的人类》，斯克里布纳（Scribner），1923 年，第 69 页。

购买力和生活标准的影响——虽然单凭人口的多少就可以决定土地价值的动向，但人民的购买力和生活标准却具有更直接和切实的意义。中国和印度的一些城市人口很密集，但它们的地价和美国的地价水平相比则是很低的。土地数量都是一样的奇缺，但土地的价值却低得多，这一半是因为在那些东方城市里，人民的购买力比较低，一半是因为那些国家的一切价值，和我们的标准比较来说，都较低。

外国人看见美国城市商业区的街面转角土地、或城市住宅地皮租价之高，都感到惊奇。这大概是由于美国人的经济福利的一般水平高、由于他们肯花钱、由于他们乐意为享有时髦地点的名望而付出高价的原故。

广告商人懂得有为他的商品创造所谓“习惯使用强度”的必要。他用他的货物的“独有特点”这一类的字眼来打动群众，并在他们的心里制造一种爱慕时新的和独出心裁的衣服、汽车、市郊或住宅区的心理。如果一个城区的某段地皮一旦有了被人争相选购的名气，则人们付出的租金和地价，就跟通常决定地价的那些物质的或实际的因素完全不相称。“在那些时髦的地区里，就连那些疵瑕百出、缺点很多的所在，狭窄的边街和漆黑的后房，一经这种灵符触及之后，就立刻身价十倍，租金陡涨，那怕它们实际上并不具有什么真正的吸引力①。”

在商业地区里，时髦也同样说明了某些售货商场的租金高、地价昂的原因。美国人的高度的福利水平使他们忽视小额的节省。他们的借口是“时间即金钱”。在闹市拐角上的一家餐馆或药房，比较一转弯就到的另一家餐馆或药房，占有很大的优势，因为普通的美国人大都不情愿为了省一角钱而多走几步路。他们已把这种特性养成习惯并视为时髦，以致他们在饮食、购物或消遣方面，远不如欧洲人那样的自由、那样的无视环境的拘束。这对租金和地价的影响是显而易见的。

有些在工业中弄到钱的财主，也在乡间买田置地，建设畜牧场和培植果园。他们当“农场主”是为了时髦或出于一时的兴致。适合这种口味的乡村土地也获得了与它们生产价值大不相称的价格。在这种情况下，“家”的价值或心理上的价值是地价的主要因素。满身“泥垢”的农民所耕作的那些农场很快就反映了附近那些“搞着玩的”农场的价值。

我们不应当夸大高度的生活标准对地价的影响，因为对质量较好的货物或劳务的需求，并不总是意味着需要更多的土地。讲究时髦或许要求住宅应有宽敞的园地；如果那样的话，自然就需要使用更多的土地。但当讲究时髦意味着家具应该是贵一些和质量更好的时候，其对土地使用与土地价值的影响就很微小。假使是农产品，则多花些钱可能引起对鸡蛋或水果的质量更好的要求，但并不需要更多的土地来供应质量更好的作物，尽管更多的劳力和资本可能是需要的。由此可见，高的生活标准对地价所起的作用是有限度的。

不过人民购买力是具有更大的意义的。美国是欧洲许多肉类和粮食供应的来源。战争严重地减少了欧洲的购买力；他们现在对我们的产品的购买已经减少了，并且，随着需求的减少而来的是价格的跌落。若是我们能够重新恢复这个市场，则农产品价格就有上涨的趋势，并且，继之而起的将是农地价值的上升，如果其它情况不变的话。

我们也知道，欧洲国家正在为使它们的农产品更能接近自给而努力。如

① 陶西格（F．W．Taussig）：《经济学原理》，麦克米伦，1911 年，第 2 卷，第 80 页。

果它们做到了只在本国购买而不向美国购买这一步的话，那就不能不影响到它们对美国农产品的输入。目前已经看到，它们的购买数量在减少，尽管这主要是由于货币不稳定以及一般的政治经济情况，而不是因为它们有了更大的自给能力。购买减少的结果增加了美国出口粮食中卖不出去的剩余物资， 这种剩余物资由于在国内市场减价抛售的原故，已经引起了农产品价格和农地价值的下跌。这个经验证明，在需要考虑的其它事件中，我们应考虑世界上遭受战祸的各个国家，尤其是德国时局的趋势这件事，是何等的重要，因为德国如果恢复了它的繁荣，它可能成为美国农产品的大买主。

另一方面，美国农民的国内主顾人数正在增加，因为都市人口比乡村增加得快些。并且，这个逐渐增加的都市人口，或许是“世界上最富有的消费者的大集合”，这句话是前面引证过的一位作者说的①。

因此，地价预测者必须注意的不仅是人口的增加，也必须注意到土地产品和土地劳务的购买者的购买力，他们的购买习惯，风俗和时兴。

土地的供给——剪子的另外一股就代表土地的供给。土地稀少是它的价值的一个基本条件。如果土地的供应很充分，足以满足每个人的需要的话， 则土地就会卖不出价——那就是说，就会没有价值。有了充裕的供应，我们就不能向使用土地的任何人索价，因为如果向他索价，他能够到旁的地方去占用土地而不必出钱。

这个重要的稀少的实质是什么？它显然不是土地的物质上的短缺，因为随时都有更多的、能够作为建筑基地或农场使用的土地。由此可见，在物质的意义上，我们说土地的供应稀少是不正确的。稀少是一个经济上的用语。在前一章里，我们曾请大家注意这个事实：就肥性或有利位置而论，土地是有各种不同的等级的。有的农场比其它的农场每英亩产量要多些；有的地基比旁的地基更适宜于办公大楼的用途。这些差别使我们对土地在经济学中稀少这个名辞的含义得到一个线索。就土地的每一种用途来讲，最适宜于那一种用途的土地是稀少的。就连这个说法也还需要进一步的解释。只适宜于一种用途的特种土地的供应足够满足对它的一切需求而有余，这在理论上是可以想象的。如果那样的话，那种土地就并不稀少，它在市场上也没有人问津。但是这种情况是不符合现实的。实际上人口的增加所产生的对土地某些用途的需求，已超过了最适宜于那些用途的土地的供给。因而，我们说，稀少这个辞指的是供给对需求的相对缺乏。从这里我们就可以看出：（1）稀少是价值的一个基本因素，（2）稀少并不是物质上的短缺，并且（3）稀少乃是指某一种土地相对于它的需求来说的短缺。

稀少的两个基本方面是土地本身的特性——（1）它的肥性和有利位置的差别，（2）它的不动性。如果所有的土地都同样适合于一切的用途，则只要地球上还存在着有些未利用的土地，我们就无土地稀少之可言。同样，如果土地能够自由搬来搬去或随便再生产出来的话，那末，一个地方的某种土地的稀少就可用旁的地方有余的那种土地来填补。

在论“现时的和可能的土地供应”的那一章里，我们讨论了关于增加我国土地的经济供应的可能性那个问题。我们必须强调这样一个事实：面积不能用来衡量土地的供应，不管它是市地、农地或林地。某些种类的自然资源的数量是固定了的。煤、石油、天然瓦斯、金、铁和其它矿物可能有一定的

① 约翰逊（WilliamJohnson）：《农民在城市的支付账册中的地位》，《乡绅》，1924 年 1 月 5 日。

数量，而有关产生这些产品的土地问题，乃是一个保护的问题。灌溉水、水力和在某种程度上的森林也都具有同样性质。但如果是农地、林地或作为地基使用的土地，则其产品和劳务就可以增加。如前所述，这种增加虽然在物质上是无限制的，但也许在经济上是不可能的，因为在一种既定的技术条件下，报酬递减律固定了经济的界限。这个规律始终是以一定的技术和一定的价格水平为基础的。古时候的罗马也有它的“摩天大楼”，但它们的高度要凭人们爬梯的耐久力来确定。电梯连同现代的钢骨结构，已使三十层高的大楼成为可能。如果福特能以一种廉价的肥料供应世界的话，我们就可以看见一个惊人的推翻土地价值的农业生产上的革命。对于南部诸州来说，一个适用的摘棉机也能产生同样的效果。一种新发明的、为炸毁残株断桩的廉价炸药，或许已改变了滨湖诸州开拓土地的整个局面，并在目前的萧条时期，有助于稳定土地的价值。汽车和良好的公路已使城乡土地的价值发生了变化。还有其它的例证，因为限于篇幅，我们不能一一列举；我们只能建议经济学家和试图预测地价的人们，必须密切地注意土地利用的技术、运输和其它类似的因素。这些变化已经把地价的高峰从国内的一个地区转移并改变到另一地区，甚至从一个州转移并改变到另一个州。

要想增加土地利用的效率，方法是很多的。过去市地利用效率的大大增加，是由于钢骨建筑的发展，它使一块土地的固定面积能够供应一个大得多的对办公大楼和商店地基的需求。通常，我们宁愿以这种可供利用的土地劳务的大大增加来压低地价。不过，这是以这样一个前题为基础的：人口不变动或增加得慢，以及其需求的变化较小。事实上，钢骨结构、电动和机动运输的使用以及其它的技术进步，反而造成了并助长了城市人口的大量集中。这就失掉了提高土地利用效率的正常效果，这种效果在更大的程度上被人口增加所抵消，结果是土地价值增加了而不是减少了。在农地方面，我们有把握地说：假使农业机器和农业技术的发展一般没有压低地价的倾向的话，则在过去一百年中的人口增长早就导致了比现在高得多的地价。

如果我们考虑一个人口及其购买力都不变的例子，则提高效率的结果就更显而易见。效率提高能够以较低的成本和较低的价格利用现有的、甚至更少的土地来满足某一个稳定的需求。由于每个大国的人口都增加了，这种趋势就被一般的人所忽视了。目前，正在对人口没有变动或增长得慢的某些城市进行调查，不过到现在为止，根据所得到的结果，就其在当地的影响而论， 似已证实了这个结论①。并且，在美国，我们知道，我国的人口增加率是在下降，尽管人口的总数是在增加。当我国人口增加率继续下降、换言之，当我们接近达到一个静止的人口的时候，改进土地利用的效果将会更加明显。我们可以把这些因素相互之间的关系称为土地价值运动的规律：如果其它情况不变的话，在一个财富增加而人口不变的进步社会里，地价是会下跌的。在土地利用变得愈有效率的时候，我们还需要对人口的增长作进一步的研究， 以便准确地决定什么样的增长率才能够把地价下跌的趋势抵消掉。

从自己的立场来观察土地情况的农民也必须考虑到，当那些能够生产出同样的和具有竞争性产品的土地的供应增加时，会有什么影响。假使一个威斯康星州的牛奶场主的产品的需求没有增加，他就有理由害怕西部或南部牛奶业的发展。幸好，过去几年中这类产品的需求发展很快，因此，西部和南

① 这些调查的结果，见威斯康星大学的默茨克（Mr．A．J．Mertzke）先生 1924 年所写的博士论文。

部牛奶场主所增加的供应并不曾压低这种产品的价格。但是热带的脂肪和油却真正在同我们竞争，对于这个竞争，我们正在用立法的方法来加以抵制。种玉米的和养猪的农民对于那些来自南部和热带的植物油的竞争，也有利害关系。凡是关心美国地价趋势的预测者，对西伯利亚、澳大利亚和南美洲新开土地的发展速度都必须加以考虑。

经营市地重划的人也有一个类似的问题。在规划一个新的市地重划之前，必须找出那个城市的居住面积的饱和点是什么，那才算是一个明智的计划。如果找出这个饱和点的不只是他一个人，那他就会发现许多新规划同他自己的规划发生竞争，并使他们的地价都要下跌。

迄至目前为止，我们继续在讨论的还是那些与土地收益的大小有关的因素。但纵然收益的大小保持不变，折现率的提高也有压低地价的趋势。这种情况的发生，同折现率降低、地价就上涨那个已经充分解释过的过程是一样的。按较高的利率将土地收益资本化，大致是和利率上涨、尤其是和农地抵押利率的上涨相一致的。

还有很多其它因素，其提高或降低土地收益或土地价值的趋势一般是为时较久的。当然，其中有些因素比其它的更重要。或许可以同以上所讨论的那些因素相提并论的最重要的因素是：劳力的数量、质量和效率、工资率、课税和公共设施的影响等等。但是为了准确地估量这些因素的作用，我们需要远比目前所掌握的要多得多的材料。

从一些必要的预测材料的分析中，从它们对美国农地价值可能发生的影响，以及从它们相互的关系所作出的解释中所能得到的印象，并不使人预期美国地价在不久的将来会有任何普遍的上涨趋势。其实，在未来的十年中， 地价下跌的趋势并不是不可能的。但以细心收集和阐释的材料为基础的稳健的见解，归根到底，总比无根据的乐观更有益。带有乐观性质的不正确的预测，将使顾客更不满意这一点，是地产商人最懂得不过的。因此，根据事实来纠正乐观的心理，是对他自己有利的，尽管一个相反的政策可能带来眼前的好处。科学的预测对于农民也有紧要的关系。他知道，或者说他应该知道， 当物价跌落到将会带给他的投资以适当利润的那个限度以下的时候，他若继续高估农地地价，那就会产生惨痛的后果。保持土地的资本化价值和农产品价格相互间的正确和健全的关系，对于农民归根到底是有利的。没有预测就不可能很好地保持农地价值和农产品价格之间的健全关系。把对将来的希望建筑在科学的预测的基础上，而不是建筑在仅仅是臆断的基础上，这不但对上述几种人、而且对一般人都有显著的利益。