第三章 土地的分类

土地分类是从事各个领域的一般分类运动的一部分，教育专家近来根据智力测验的结果，开始把学龄儿童按照他们的智力加以分类。劳动专家根据劳工测验开始把职工加以分类。联邦政府有一个分类的文职系统，有一个为联邦所得税而设的收入分类制度，并且现正倡议根据移民来源把外来移民加以分类。私营企业按照销路把他们的货物分类。但是土地分类一般说落后于其他分类运动。

分类的需要——土地分类的需要是一种现实的需要，并有公私两方面的角度。它使人们能够更好地利用自然资源。多年来，联邦政府完全没有采取合理办法来进行公有土地分类，以便对它加以有利的处理。所有公有土地被分成四十英亩一块，在我们有史以来的大部分时期中，这些地块大概都是按每四块合成一组，然后按组售出，称之为“四合一组”。每块地作为一个出售单位，很少考虑到它是否适合于农业，林业，牧畜业或采矿之用。油田按照农地出售。林业土地被当成好象是适合种植谷物的农地卖给私人。出卖放牧土地时，也未考虑到畜牧业是需要很大的面积的。把沼泽地拨给各州开垦而不加以适当的测量。例如，加利福尼亚州就得到了没有任何水的一些所谓“沼泽土地”。只是在新近几年内，联邦政府才按照适合不同用途的标准， 把公有土地加以分类，而这都是在大部分公地业经卖出之后才作出的一部分分类。如果在处理土地之前就依照它的特性、作出更合理的分类，则过去的公地管理政策早就会为目前带来更顺利的情况。

对于土地分类的忽视，不但是公共政策的一个致命的缺点，而且也注定了土地利用方面不少私人投机的失败。在大战期中，在北达科他州的一块土地上，为了种麦，有五十六架拖拉机不分昼夜地耕作着，这块地是完全不利于种麦的，这个事实在麦价从不正常的战时高水平下跌时，就马上显示出来了，但损失业已造成，无可挽回。要使这块被拖拉机毁坏了的草地恢复原状， 须得五十年，同时也就毁坏了它作为牧场——这是这块土地唯一合适的用途

——用途的适宜性。为了防止这种错误的投机举动，加拿大的艾伯塔省和我们的许多州都发行了土壤地图，说明土壤的性质及其适宜于哪一类生产的情况。如果大家都注意到这种性质的土地分类，那末，很多的人就可以免蹈北达科他州土地利用者的覆辙。

伊利诺斯州库克郡税务检查局的一个成员所提出的改变估税方法的计划，是以财产分类为基础的①。他说：“不难看出，一种不分高低的税率是不适用于很多不同种类的土地的”。把一种划一的税率用于拐角土地上也是不合宜的。他解释说，“例如，在公寓区，很明显，五十英尺的拐角地是比内侧的五十英尺地皮要贵得多；因为在前者的每一层楼房有更多的面街房间， 并且或许还可以设计建筑更多层数。另一方面，在一个幢幢住宅分离相隔的住宅区，同样很明显，其五十英尺的拐角地皮比它内侧的地皮就贵不了多少； 因为在两种情况下，都可以建筑宽敞而舒适的房屋，其全部房间都是向外的， 并且有同样大的场院。我们的第一个结论很可以说是：一切为课税而进行的土地评价应以一个具体制度为基础，这个制度包括各种单位价值和从这种单位价值推算地产评价的各种公式。我们的第二个结论必须是：这些从单位价

① 李臣吉尔（E．R．Litsinger）：《土地评价计划》，私人印行的小型印刷品。

值推算地产价值的各种公式应根据有关地产的分类而有所不同，对于以下几种地产，正如我们见到的那样，应该有各种不同的公式；住宅的，公寓的， 商店的和工厂的地产”。在美国的许多都市中，类似这样的分类也成为区划法的基础。

就不动产业务来说，土地分类也是重要的。经营不动产业务的商人在一个都市的各个部分都持有地产，在从事发展计划之前，按照地产最高级的和最有利的用途来加以分类。并且，在一个日益发展的城市里，地产商人经常面临应如何选择地段以便重行划分的问题。如果用于扩展的地段不进行适当分类，就很可能导致土地重分的失败。试举一例来说明这一点：一个工业区的外围，正好有一块未经开拓的低地，如果买它来作为高级建筑之用，那就未免荒唐。也许它更适合于工业用途，或者，充其量适合于为收入少的人建筑贱价的宿舍；因为工业区的一切讨人厌的因素将会毁灭那块重分土地发展成为高级住宅的价值。

还有很多例子可以说明，土地分类不但是对有效的地产经营很重要，而且对公共机构有效政策的设计也是很重要的。从一开始就应当记着：如果不把土地利用的各种形式分别开来，不把每种用途根据它所需要的土地性质来进行计划、一个全面的土地政策是无法制订的。

良好分类的要求——根据纯粹人为的区别所随意作出的分类是没有用的。一个良好分类的第一个要求是类别明晰，便于识别和容易测量。按照方英尺或英亩数来区分土地，固然适合于这项要求，但对拟定政策的目标不起明确的作用。因此，分类的第二个要求是要成为有助于达到分类目标的手段。第三个要求是分类的区别须有经济的意义。已故的威斯康星大学校长范海斯指出了土地分类的三种方法：（1）结晶岩和沉积岩的地区；（2）平原，台地和山地；（3）按照土地上原有的覆被分类①。这些分类方法对某些目标是有益的，但不合经济学者的目标，因为它们是地质学的而不是经济学的分类。

提供参考的自然资源的分类法 A．地下部分——石油，煤气，矿物，岩石，盐等。B．地面部分：

 工业用

 商业用

a. 都市地基

1、地基





住宅用

休憩用

b. 非都市的建筑地基

2、农用土地

① 范海斯（C．R．VanHise）：《美国自然资源的保护》，麦克米伦 1910 年，第 266 页。

1．可灌溉土地





1. 干燥地

林地

牧地

2．非灌溉土地旱作地

 

 沙荒

 林地和放牧地

1．自然土地



1. 湿地

2





种植水稻、饲草、蔓越结

农地



．已耕种的沼泽地园地

林地

1. 交通运输用地

a．天然公园



1. 休憩用地b．林、川

c．公路

C．水及与水连接的土地： 1．海岸地

1. 水下地

2. 河岸地

3. 灌溉用水

4. 航 行 用 水 D．地面以上部分：为飞机和无线电专用。

其他分类——还有很多土地分类的方法，土地可以按照地权形式分类，

——私有的，公有的，或共有的地产。对于农业土地更重要的是按照土壤的结构和所含的矿质元素的分类。对于都市土地，按照人口的密度分类是有用的。应特别着重指出这一点：任何一种分类不能适应于各项目的。所谓分类， 只不过为筹划最经济地利用自然资源的一个工具而已。