第四章 经济学的若干基本原理

在这里插进来的这一章，是要把以下几章所讲述的若干土地经济学原理解释清楚。应当记着，土地经济学，正象货币与银行学或劳动学一样，只不过是一般经济学的一个分支而已。它所涉及的经济学的领域，是在私有制度下，由于使用自然资源于经济财物和劳务的生产而发生的那些经济关系。这些经济关系是以某些基本原理为基础的；而这些原理并不限于因利用土地而发生的那些关系，而是为几乎一切从经济考虑出发的行动所共同的。而且， 这些基本原理以后要在各处出现；当土地经济学的问题以各种不同角度呈现出来的时候，同一原理还可能一再重复出现。因此，在我们研究之初，有必要把若干原理加以综述，以便在以后几章里，当我们从不同的角度探讨土地经济学内容的时候，不致忽视了它的统一性。

经济活动所涉及的，主要是财富的生产和使用，我们就是从公共经济和私人经济两方面的观点出发来研究这些活动的。在研究人们获得财富和使用财富的行为时，我们发现有几个事实一再出现的次数是那么多，以致可以认为它们几乎是任何一种经济情况的不可避免的现实。个人才能和经济活动的动机的种种差异就具有这种性质。还有，对于这些活动经常加以分类、分析和比较的结果，使我们发现经济过程的某些总的趋势或原理。特别是在讨论土地利用、所有权、估价和课税等各种不同的方面时，这些原理就会不时反复出现。

在经济分析中，某些必须考虑的事实——由于我们所讨论的是人们的活动，因此在经济分析中我们首先碰见的事物之一就是一种行动的动机或原因。一般说来，心理学家告诉我们，人的行动是本能、习惯、深思熟虑或强迫的结果。经济活动为源于这一切原因的行动提供了例证。自我保存的天性， 促使他们不惜为极低的工资而工作，甚至宁愿偷窃而不愿饿死。在其他物价波动很大的同时，人们发现，风俗、习惯的作用有助于稳定某些商品或劳务的价格。在考虑各种不同的行动何去何从的时候，人们总是有各式各样的动机支配着他们。有些人想增加自己的收入或社会威望，这种希望使他们宁愿买这个农场而不愿买另一个农场，或者买这所住房而不买环境不大入时的另一所住房。

这一切行动的原因或动机都含有所谓人性这个辞所表达的意义。早先的经济学家假定了一种简单方式的人性，即人们所说的那种“经济人”

（Economicman），这大概是因为“经济人”总是谋求个人利益，并认为他这样做，也就是增加了公众利益。不过现代“经济人”的性质比这要复杂得多， 因为我们要考虑到他的本能、习惯、风俗、希望与恐惧、痛苦与欢乐，以及具有经济意义的深思熟虑的选择的整个范围。其他足以证明这个已经改变了的“经济人”的概念的例证，还有这样一个事实：公共机构都明确地认识到， 谋求个人利益的愿望并不使人常常都是为了社会的最大利益才有所行动。因此，为了公共的福利，有时把个人行动加以限制，这反而是合理的。

关于这一点，还必须对私有财产制度加以讨论，因为这乃是保证个人不受侵犯地享受自己努力的果实的基本制度。由于大部分自然资源都是私人财产，关于这种私人产权对于利用土地的影响，我们必须从公私两方的经济立场去进行研究。当我们以私人产权的影响为背景来研究“经济人”的时候， 就可以看出，为了公共利益而限制个人行动这个问题，与其把他的财产收归

公有还不如对私产加以限制，往往更容易得到解决。

还有一个必须考虑的事实是价格制度。每一个人的一切必需品都由他自己单独生产的日子已经过去了。现代经济的特点是分工和为出售而生产货物与劳务，而买卖的交易是以价格为媒介来进行的。价格就是人对物品价值的估量，而以货币为共同的衡量单位。换言之，价格就是价值的共同衡量。价格制度的重要性在于价格指导着大多数具有经济意义的活动。在土地经济学里，土地应如何利用，大半是由土地的生产物在市场所获得的价格来确定的。价格或价值和从公私双方的观点着眼的土地的有效利用之间的关系，在许多方面成了土地经济学的中心问题，要正确了解这个关系，主要有赖于对支配土地估价的原理和对土地价值的运动的认识。

土地利用的许多问题每由物价的波动而起。每一个生产者和消费者通过种种途径体会到这种物价起落的影响，从而设法适应这种变动。经济学家对于物价循环的各种原因的看法并不完全一致，但对于研究它们，甚或限制它们的重要性这一点，则丝毫没有异议。由于物价的波动影响到社会各阶层的人们，因而预测物价的变动，使土地利用的政策能够适应在变动的条件，乃是一件紧要的事。在日常生活中经常做这种预测的人有各种实业家——农场主，不动产掮客，银行家，投资者，——也有公共机构。近年来，某些私人机构已着手预测与工商企业直接有关的物价的未来变动，这说明了对土地价格以及对由土地供应的商品和劳务的价格也同样有加以预测的必要。

实业家对于未来物价的变动之所以急欲得到正确预测的一个理由，是准确的预测能够帮助他们增加收益，而错误的预测将带来极大的损失。凡是利用土地的人，往往也都有同感。这又说明了土地利用的另外一个真实的因素

——即利用土地的动机是想得到收入。在这里，收入这个辞是按照它最广泛的意义来使用的，它不但包括货币的收入——其中一部分通常称之为利润—

—，而且也包括具有直接使人满足或享受的那种形式的收入。要得到收入， 需要花费时间、精力和金钱。这种花费经济学名之曰成本。由于使我们获得收入的各种交易都是通过价格来进行的，因此收入和成本也以价格来计算。从这里，我们就有了货币收入与货币支出，收益与费用等概念。

在土地利用的所有问题中，那些牵涉到费用与收入之间关系的问题是最关紧要的。假使土地提供的产品和劳务的流行价格是已经确定了的话，那末， 对于土地的用途以及利用土地的限度和形式如何选择，这就要以在这种用途中费用与收入的关系如何为转移。换言之，预期的纯收入是多少——以元角分计算——往往是利用土地的决定因素。农场主拟定他的全年经营计划时， 他要估计他的农产品的售价和产量将是多少，在总收入中扣除种籽、肥料、设备、劳力和其它费用，然后再凭收支相抵后的余额而作出计划。同样，城市的地主在规划建房计划时，也要计算每方英尺的面积或按每立方英尺计算的建筑费用大约是多少，房租或其他收入大概又是多少，然后根据这些估计， 决定能使他获得最大的纯收入的那种规模和形式的建筑。这些计算当然不以一年为限，由于土地使用的耐久性的原故，这些计算一定得考虑到好多年以后可能的费用和收入。在制定利用都市的、农业的、森林的和矿山的土地政策时，公私两种机构，尤其是后者，都要考虑到费用和收入之间的关系，他们每每把这种关系作为他们计划的决定性因素。

最后，对经济活动作一通盘考虑，即可发现一件明显的事实：人的才干和能量各有不同。有些人比旁的人更适宜做经理；有的人比旁的人更适宜于

做工人。有些人比旁的人的储蓄能力在程度上更为突出。大家都知道这个事实：工商行业在执行它们各自的任务时，其能力之大小各不相同；我们也承认这个事实，当我们说到“普通”商人的时候，就意味着有某些商人比旁的商人更能干。通常，在受到价格制度支配的私人企业制度中，个人才能之不同就表现为赚钱能力之差异。所以有人说，在同样一块土地上，最好的农场主比拙劣的农场主能得到更大的收入。因此，当一块地被列为“边际”农地， 即“无利可图”的土地的时候，究竟这种分类是根据最优秀的农场主、普通农场主作出的呢，还是根据拙劣农场主的耕作来作出的呢，这其间是有差别的。拙劣的农场主赔了钱的那块地如果落到优秀的农场主手里，或许是有钱可赚的。如果把这个事实加以进一步的研究，就会发现农产品总产量的大小， 是要以最有利的方法把人和地结合在一起的理想实现程度为转移的。在讨论发展农村或都市土地和鼓励人们购置土地的政策时，这种个人才能的差别必须谨记在心。

经济学的若干基本原理——在任何经济活动领域中，凡是人们的经验似乎遵循着明显的常规在进行的地方，经济学家就想从中找出一条经济学原理。树立经济学原理并不是一种无根据的空洞理论的研究，而是从事一种高度的实际性的工作。只有把一大堆涉及经济关系的情况收集起来并把它构成一种科学的知识体系，才能使其用于日常实际生活的指导。在经济生活中， 对于从利用土地所产生的那些关系，没有象在有关财富的生产、分配和消费的其他方面的那些经济关系那样受到相对的重视。要把这些“土地”关系建立在更加科学的基础上，就得把已经树立的若干经济学原理运用到土地利用的经验上去，并使其受到土地利用经验的检验。这一点在以下各章中可以说是部分地做到了，因为在以下的几章里，将把它们作为规划土地利用的健全政策的一个基础。

如果要在短短的一章里，对支配着由于利用土地而产生的人与人之间的关系的那些重要的经济学原理加以充分的叙述，这纵然可能，也将是无益的。不过要紧的是要注意：土地经济学的基本原理一般是可以在经济学的其他分支中找到的；并且，由于其中某些原理是被运用到土地经济学的许多不同的方面，因而在这里指出其中几个最重要的基本原理是不无好处的。

1. 稀少的原理——在经济研究的过程中，我们不断的碰见这个问题： 何以土地或者其它的任何商品是有价值的？为什么有人出钱去买它？经济学家通常把财货分为自由财和经济财。自由财是那些数量充裕、足敷一切需求的货物；经济财是那些求过于供的货物。因此，经济财要出价去买并且要节约使用。

现在我们不妨把这个区别运用到土地上来。只要地球上还有未经使用的地面存在，如果我们说土地的供应不足，表面上看来是不合逻辑的，但是， 如果因此而认为土地是自由财，那么何以又有人愿意出钱去买来利用呢？只要我们回忆一下：土地有不同的特性，有些土地的位置比旁的更适宜，或者比旁的更肥沃，并且，对于性质互异的土地，它的需求也各各不同，就可以把上面这个问题解释清楚。因此，具有合适的特性的土地供应，一经减少到不敷需求的时候，这种土地就可以说是比较稀少，就值得花代价去购买。位于大城市中心区的土地就有这种情形。土壤肥沃，其产品能够在市场上有利地出售的那种农地，也有同样的情形。

那末，价格就反映了土地的经济稀少的程度，或者换句话说，稀少的原

理是影响价格的一个因素。这个原理也影响到出自土地以外的商品和劳务的估价，而在土地方面，这个原理对它的某些利用形式比其它的利用形式的影响又要大一些。况且，稀少原理不仅在土地估价上很重要，而且在土地利用的政策上也很重要；关于这一点的一个方面，还要在以后讨论替代原理时谈到。

1. 预期的原理——在谈到价格制度时，已约略提到过人们对于未来喜欢加以预测的倾向。这种倾向在确定土地或其它商品的价格时是那么重要， 以致它几乎成了估价的一条通则。要充分了解许多土地问题，要紧的是经常记住，一个开价总是含有预期的因素在内。一笔土地买卖成交时，其售价不但包括土地劳务的现在价值，而且也包括这些劳务将来的估计价值。

也许预期在土地估价中比在其它任何种类的经济财的估价中所起的作用要大些，主要是因为土地的劳务不会在继续使用中消耗掉，也因为土地不可能自由再生产或制造出来。因此，土地的估价和土地的计划利用大半是跟对未来情况的预期有关，即预测将来的价格，将来的需求，土地本身的劳务及其产品的未来代用品、将来的费用和收入。

预期还有另一个重要方面，也是一切经济活动所共有的事实，即人对现在的估量高于对将来的估量，所以将来的东西就要按照：“二鸟在林不如一鸟在手”这句俗语打折扣。虽然预期的原理对于土地估价具有特殊的重要性， 但它和土地利用的一切问题都有关系，因为土地有这样一种性质，即其利用的方式是比较固定的，因此必须在许多年以前预为计划。

1. 资本化的原理——在日常谈话中，资本化通常是和得到法律许可的公司所发行的股票和债券的票面总价值联系在一起的。但在经济学里面资本化原理所指的却完全是另外一回事。在美国，我们说某块地皮的价值是每英亩一百元。这并不是说每英亩土地每年就会给我们带来一百元的进款。这一百元是代表这英亩土地的资本价值，这英亩土地会带来四元、五元或者六元能收入的劳务。资本化的原理就是联系纯收入和代表地价的资本价值两者的一个环节。

现在可举一个具体的例子来说明这一点：有一块土地每年生产的劳务会给地主带来五元的收入。这项每年五元的收入乃是代表投入那块土地的一笔钱的利息。地主希望在今年，明年和以后的许多年中都有这样一笔收入。于是他所加于这块地的价值就等于能给他带来这种利息形式的收入的那笔钱的数目。换言之，地主把他所预期的一系列的土地收入转变成一个单独的金额， 这个数字就等于土地的资本价值。把那些源源而来的收入之流转变为一个价值基金的这个过程就叫做资本化，而这对土地估价以及以土地估价为依据的很多衍生的土地问题来讲，乃是一个极为重要的原理。在以下的几章里，当我们在某个地方说到土地的收入，而在另一个地方又说到土地的价值时，我们只要想到资本化原理是联系收入和价值的一个环节，就可以避免产生混乱。

1. 替代的原理——一般的人在日常生活中时常利用这个替代的原理。当洋芋的价格过高的时候，它的消费就减少了，而用来替代它的就是象大米这一类的商品。同样的，我们用人造黄油代替真黄油，大宗下市的水果来代替我们饮食中的时令已过的高价水果。一般说来，当两种或两种以上的商品在实质上具有同样用处，或者几乎使人同样满意的时候，低价商品就容易把高价商品排挤出去。

这种节约持家的共同经验也在商业机构的理财方面发现，日益高涨的工资诱使电力铁路公司装设一人驾驶的车辆。为了同一原因，工厂用机动力来代替人力，农场主购机器而不雇用工人。凡是用机器或某种其它形式的资本代替人力的地方，那就是这个替代原理在起作用。

同一原理支配着土地从一种用途转变到另一种用途。当地价上涨过高， 这些土地不宜用以建筑住宅的时候，就有把它转向商业用途的趋势。当农业土地涨价的时候，它的用途就趋向于把牧场用来改种粮食，然后再改种商品蔬菜，一般说，在经济上是不可能把每英亩价值二十五到三十元的土地用来培植森林的，但是如果土地的价格降低了，则又可以把种粮食的土地或是树木砍伐后又复以丛生小树的闲散土地用来植林。在为土地利用作出计划、为土地估价和为土地开发和课税拟定政策的时候，这个替代原理却是应当考虑的一个重要因素。

1. 比例的原理——质量良好的土地，象其它经济财物一样，既然为数不多，不能满足一切人们的需要，那就非经济利用不可。经济的意义何在？ 家庭主妇说，当她用低价的物品来代替高价的物品时，她就是在讲究经济。大多数的人忽视了这一事实：经济不过是按照比例利用可供利用的物资来达到最大的效果。一个家庭把它的支出分配到各种不同的消费品上去，使它的收入能够为它带来最大的愉快、健康以及全面的福利。同样，一个企业家把他的收入的一部分用在广告上，一部分用在劳力上，一部分用在地产上，一部分用在其它很多事物上，但是，假使他预料他的收入的另一种不同的分配使用将使他得到更大利润的话，那他就会改变他对劳力、投资、广告等等的支出。土地的经济使用意味着，把一切在经济上可供应用的土地按照比例相称地使用到它的各项用途中去，务使一切需求都能得到最适当的满足。

经济的、或者说比例的原理支配着土地利用的公私政策。农场主每年面临的任务是决定把他的土地的百分之几用来种粮食，百分之几留作牧场，又百分之几则任其闲散，他的分配政策是参照在种植开始时，他的产品的市价， 也参照对收割时期价格的估量而作出的。许多象天气这样的意外情况可能打乱他的打算，但这些打算是一定要做的，如果他不愿随从习俗墨守成规的话。同样，在都市里有一块地皮适合于建筑办公大楼的那位业主，也面临着这座楼房应有多么高才符合经济原则的这个问题。它应当是五层的，十层的，十五层的，或者二十层的呢，还是更高的呢？这是一个经济问题，或者说，是一个应如何按比例分配其支出才能获得最大的效果的问题。通常，在私人经营企业的制度下，最好的分配比例就是能够为投资者带来最高纯益的那种比例。

从公众的观点来看，经济问题就是在各种不同的利用形式中，按照比例来分配全部自然资源的一个问题。这在财产私有制度下，能够办得尽如人意吗？或者这些资源应不应该收归公有由政府来支配呢？反映在木料高价的木材缺乏，证明需要把更多的土地用来培植林木。究竟应当用什么样的地和用多少地来培植林木？而且，能不能够说服私人叫他们把土地用来植林，或者这件事非由政府来办不可呢？这些都是经济问题，都要求运用比例的原理来加以解决。

经济生活的社会方面——现代的潮流都趋向于对公共的利益应有更多的承认。这个趋势，早在本章关于我们对“经济人”已有不同的概念的那一段里，略有提及，现在再来解释一遍，因为从利用土地所产生的一切人与人之

间的关系，差不多，都多少受到这个趋势的影响，在立法的领域里，对于公共利益的越来越重视，不仅表现在限制土地利用的各种规定方面，而且也表现在政府在限制一般的工商事业方面起了更加积极的作用。在私人企业的领域内，企业经营活动标准的提高，和就整个来说，公共需要得到更多的考虑。就是这个趋势的明证。

这个“社会化运动”有时引起一些不良的后果，这些后果，即使从公共福利的观点来看，也是不良的。因此，大多数的土地经济学的问题须要经常反复审查，以期达到预期的公共经济的目标。将来当我们从各个不同角度来讨论土地经济学的主要问题的时候，这个反复审查的需要就会变得更加明显。