第十一章 土地信用

在我们的现代经济中，做生意是以信用的方式来进行的。绝大部分的交易——在各式各样的商人中每天成交的买卖有几百万笔——都是信用交易。由土地的使用所发生的交易也不例外。试想一想这个事实：根据 1920 年的报告，农场主拥有的农场中，有百分之四十一负有抵押借款债务，其总和超过了四十亿元。佃农负债数没有发表过统计。1920 年农场以外的自有住宅的百分之四十都用来抵押借款，这项借款债务的总和超过了六十亿元。从这些数字中，我们已经获得一个印象，即仅仅一部分有关土地的信贷业务已达到这样大的规模。

1920 年的经济萧条，很好地证明了，在一个国家的经济生活中，信贷业务所起的重要作用。许多农民都不无理由地断言：农产品市场价格跌落得失去基础，因为联邦储备局向各会员银行发出命令，要它们紧缩信用的发放， 同时，该局以提高再贴现率来达到紧缩信贷的目标。联邦储备局之所以没有更早采取行动来阻止信贷膨胀的原因说来话长，此处不便细讲。我们只说明这一点就够了：根据财政部官员的看法，为上次大战筹款的公债发行之所以成功，是由于再贴现率被压低了的原故。就我们的主题来说，应当注意的一个要点是，部分地由于我国银行机构改变了信贷政策的结果，一切物价、生产、工商企业和土地利用的趋势都起了相当大的变化。

我们仍然听到农民的“给我们更多的贷款”的呼吁。对于请求某些形式的农业贷款的几个议案，国会还未作出决定。这些都是在已经批准了的贷款以外的请求；其显著的结果是战时金融公司已经恢复，它有权核准总数不超过五亿元的贷款，以及那个中期农业信用法案，即 1923 年通过的、人们称之为“串通的”议案。农业需要贷款来输出他们的剩余产品。同时，那些自建住宅的人需要借钱来使他们得以补充房屋的不足，他们并且请求授权银行贷给他们比不动产价值的百分之五十还要多的款项。

信贷与土地利用的关系——土地利用需要特殊条件的信贷，因为土地生产商品和提供劳务都需要一个很长的时间。春天播种的农民要等到四个月、五个月或六个月后才能有收获和得到一些报酬。同样，在市地上建造房屋的人要等到房子造好之后才能从土地所提供的劳务中得到一些收入。并且，用作建筑地基（或用作农场）的土地，它的作用是持久的，因此，投资者也了解到他从投资中得到报酬是分散在一个经年累月的长时期中的。生产的时间长是土地的特性，这就需要在投资者得到收入以前，给以某种财务上的支持。如果一个社会只能等待农民自己积攒的钱来完全买下他的农场、支付种子、肥料、机具和劳力的费用，并且设法自己维持到农作物成熟时的话，那末， 那些靠农产品为生的人，恐怕就会挨饿。同样，如果许多城市居民只能等待他们自己或某个地主积累了足够的资本来建造和装备房屋而不预先向人借款的话，他们将会弄得无栖身之地。总之，对只有土地才能生产的大量商品和只有土地才能提供的那些劳务的需要，以及产生那些劳务所需要的漫长时间，使信贷成为土地的充分利用所不可或缺的东西。土地的利用是要靠信贷来进行的。我们甚至可以说，假使我们从来不曾为土地利用者提供信贷的话， 我们一定还处于封建时代。

信用的性质——信用二字有许多意义和不同的细微区别，因为这个词是经济学从日常生活中惯用的、不准确的用语中所借用来的词汇之一。其中最

普通的意义之一是：当我们说某人的信用好，或者说，他有好信用的时候， 我们的意思是说，他有按时还债、有能力还债的好声誉，因此，旁人都乐意卖货给他，或者为他垫款等他日后归还。这个词的另外一个重要的意义是指交易本身的性质而不是指人的品质。把货物或款项转让与人希望以后付款或归还，这就是信用交易。经济科学上的“信用”一词就是这个意义。因此， 我们可以对信用一词下这样的定义：一桩信用交易就是货物或资金的转移， 约定将来以等价之物偿还。

首先应当注意的是，这种交易半指现在，半属将来，换言之，（1）信用含有时间的因素。其次，应当留意的是，（2）这种交易含有信任的意义（a） 信任借方的品质和资力，以及（b）信任借方为履行诺言而提供担保的货物的充足和安全。一个时常出现的第三种因素是（3）由借方向贷方出具的一个书面的债务证件，这就构成了所谓信用工具。

信用的基础——信用以储蓄为基础，正如土地利用以信用为基础一样。我们只须环顾一下那些提供信用的机关就会体会到这一点。它们就是银行、保险公司、建筑贷款协会以及其它办理人民储蓄的机构。但储蓄和以之为基础的信用，不是纸面上的价值所组成的，而是超过当前需用的实际货物或基金（购买力）所组成的。当信用只建立在票面上的时候，情况的发展就会象那些使俄国和德国遭受痛苦的情况一样，或在较小的程度上，象现在使法国遭受痛苦的情况一样。但如果信用是以真正的和日益增加的财富为基础的话，那末，健全的信用扩张的第一个条件就具备了。对于将来归还借款的信心是信用的一个极为重大的要素，因此，重要的是，信用的财富基础必须是既稳固又安全的。这就是说，使信用成立的第二个条件是一个健全的币制和一个能够维护人权、财产和契约的强有力的、稳定的政府。俄国的信用标准很低，因为人们对它的财富和保障那种财富的政府本身的稳固和安全缺乏信任。

信用本身不能增加财富，但在真正创造财富的过程中，它的确起了润滑剂的作用。银行贷款给城市地主时，在那笔借款用来开发市地之前，它不意味着财富的增加。当我们把信用，就它最普通的意义来说，看为是购买力从一个人到另一个人的一种转移的时候，仅仅是转移这一行动显然不是一种财富的增加，但它可能是增加以某种商品或劳务为表现形式的财富的手段。

当信用基础建立在实际的、稳固的、安全的、节省下来的财富上面时， 个人信用所要求的其它条件，就是俗语说的“三个 C”；即品格 Chracter， 资本 Capital 和才能 Capacity。三种要素的重要性，并无固定的顺序，因为三者之一有时初看起来是最重要的，但在别的场合里，它似乎又是最不重要的。大多数的人都似乎认为在信用交易中，资本是最重要的，但已故的摩根

（J．P．Morgan）有一次曾说过、并且时常有人引用他的这个叙述：他有一次借给一个人一百万元，仅仅是基于借款人的品格。另一方面，一个没有品格的人不容易得到信用，因为尽管他有充裕的还债的资本和能力，但他可能把他的资金挥霍殆尽，使债主对他束手无策。才能如果不算做品格的一部分的话，也要和品格一道来加以考虑。在经济界里，才能就意味着挣钱的能力； 这种能力可以生产还债所需的财富，而品格则使人相信，在挣钱的能力产生效果的时候，就会履行信用的义务。

作为信用基础的土地——许多年来，土地已成为信用的基础。的确，土地比其它的信用担保品有某些很显而易见的优点。土地是不能消灭的，不能

搬走的，而且它的用途是持久性的。并且，我们看得见土地，能够在它上面走动或建造住宅，或者种植粮食使人们免受饥饿。由于这一切原因，土地是信用的一个良好的担保品，因为它的用处是很普遍的，它又是大家所想望的。不过土地有一种缺点——就是土地投资的固定性。凡是投入改良土地的资金就不易取出。因而土地（或不动产）的销路就不象其它流动较大的投资的销路那样畅旺。

信用方式的分类——信用方式的分类是和土地本身的分类一样重要。从确实的经验中，我们才知道信用的建立，如果不与社会上各种经济阶级的需要相适应，那它就不能起它最有利的作用。对于某种用途的信用供应，有时可能是绰绰有余的，但同时对于其它有同样需要的事业，则缺乏信用的支持。在农业报纸里，人们时常看到，制造业和商业得到充分的信用供应，然而， 许多农民都因为缺乏信用而濒于破产。因此，我们应有一个和从事生产的各个集团的需要相联系的信用的分类方法。

经过研究之后就会发现，信用需要的最好的分类方法，乃是按照它所要求的时间的长短来作出。例如农民常常需要时间不同的三种信用。首先，他们需要六到九个月以内的短期信用。为了顾名思义，我们可以称之为“销售信用”。它使农民在青黄不接之际得以维持生产，一直到收成上市的时候。出卖谷物的钱就可以用来还债。其次，许多农民也需要为期一到三年的信用

——中期信用——来添置他们的机具和家畜。最后，他们需要一个为时在三到五年以上的长期信用。我们可称之为“投资信用”，因为这种借款主要是用来增添农场上永久性的改良设施，用来扩大农场面积，或者用来购买另一农场。农民通常需要很长的时期，才能从那些设施中陆续得到收益，因而， 他也就需要很长的时期才能清偿信用的贷款。

类似的信用需要也发生在市地的利用中。一场小小的火灾给房东带来了短时期的房租损失的时候，他就需要短期信用来渡过手头拮据的难关。一个自有住宅者可能会决定要建造一个汽车间或者添造一间厢房，而他所希望的是一笔能够在两三年内可以还清的借款。最后，那些想建筑办公大楼或住宅的人，就需要为期十年、二十年或比这更长期的信用。

要使信用机构对社会作出充分的贡献，一个短期的、中期的和长期的信用的适当供应是必要的。

信用的工具——短期信用通常被认为是商业信用，因为它被普遍地使用在商业交易中。商业信用之所以得以成立是因为它是以见票即付的银行存款为基础，或者以为时颇暂的交易为基础。商业信用的标准限期是三个月，但有许多借款的期限却只有十天，三十天或六十天。然而，这个标准限期有时也可以展限到九个月，并且，联邦储备体系特许发放以九个月为期的信贷， 借以适应农业上的需要。

商业信用的工具有几种形式，但是，由于在有关土地的长期交易中，它们比较不大重要，因此我们在这里只提一下它们的名称而不详加解释。手续最简单并且使用最广泛的一种商业信用的工具就是由银行付款的支票。这种支票同另一种所谓银行汇票的信用工具一样，其时间性所起的作用都很小， 因为银行汇票只不过是一种由一个银行向另一银行开出的取款支票而已。第三种工具是普通汇票。这种汇票多半用在买卖货物方面，其限期多为三十天。第四种形式的信用工具名叫期票。这种期票的时间性是很重要的，因为它一般须要按期计息。最后一种工具称为账面信用（或账面往来），它是一种广

泛使用的短期信用，特别使用在零售商业方面。在这五种短期信用工具中， 期票或许是那些需要短期信用来资助土地利用的人用得最多的一种信用工具。

中期和长期信用交易一般使用的工具都与上述不同。只有期票这一工具往往是用于中期信用贷款，而适用于长期借款的期票，则多半都须附有抵押单据、不动产抵押债券或土地契约的保证。

抵押借款是长期信用最广泛使用的工具，也是我们最古老的信用工具。这种抵借方法，在四千一百年前或更早的时候即已出现。现存的最古的抵押证件上所载的日期是公元前四百三十年，它实际上具有现代抵押借款的一切基本特点。

抵押的意义就是动产或不动产所有权的转移，以之作为偿还欠款的保证。就普通的法律来讲，财产的合法权利随着抵押而转移到受押人（贷出款项的债权人），而抵押人（借取款项的债务人）在欠款偿还之前，不能收回他的这个产权。在威斯康星、纽约和其它几个州里，流行着一种所谓留置权的理论，根据这个理论，抵押就意味着产权的转移，但在习惯上，法院则认为这种工具并没有转移产权，它只对财产构成了留置权。依照这个解释，只有在债务人不履行这种工具所规定的条款时，合法的产权才转移到受押人名下。后面这种“平衡律例”使抵押只成为借款的担保品，这也是一般人对抵押的解释；而按照“普通法”（ruleoflaw）的解释，则抵押即等于所有权的真正转移。

有几种抵押我们可以在这里顺便谈谈。按照抵押品的优先请求权或留置权，我们可把它们分为第一、第二和第三抵押。又有一种保证抵押，即由除抵押人外之第三者具名保证偿还欠款的抵押。最后一种是动产抵押，即与不动产抵押有别的动产抵押。凡此种种不同的抵押，其基本点都是相同的。

不动产抵押债券是一种细分成小额的抵押。它是为了适应市地集约利用的需要，大约在二十五年前开始形成的一种信用工具。要建筑巨型的办公大楼，就需要几百万元的资本，只有特殊的个别私人才敢于冒财产损失的危险来承受一块值钱的市地作为抵押。为了吸收多数投资者的小额储蓄，把抵押价值总额分为票面一百元、五百元或一千元的小额债券，由投资公司出售给公众。在这种集资计划之下的抵押品本身，通过一种信托契约的方式，被转移给一个受托人，而他为了维护债券购买者的利益，就掌握这项抵押品。我们很可以说，纽约市和其它大都市的“摩天大楼”都是由这种不动产抵押债券所造成的。

土地契约通常是在有关土地出卖的交易中作成抵押之前的一种信用工具。凭土地契约出卖一块土地的地主可以得到总售价的一小部分现金，并同意和买主订立一个土地契约来规定偿付售价的其余部分。这种土地契约条款的一般规定是，当买主陆续付给卖主的地价约达总买价的百分之六十的时候，前者即向后者出具保证书，以所买土地为抵押，保证陆续归还其余的部分。因此，这实际上等于卖主凭土地契约给予买主一笔信用垫款，一直到保证书和抵押单据替换了土地契约的时候为止。在美国各地，这种信用工具的使用不完全是一样的。有些地方使用得很普遍，有的则使用很少，这大半要依法院在这种契约未能履行时，对双方所采取的处理办法如何而定。

以上三种信用工具——抵押单，不动产抵押债券和土地契约（其中包括附有期票的抵押单）——差不多完全使用在中期和长期的信用方面。

信用的机关或来源——本章开始时曾经说过，在 1920 年，城乡不动产抵押借款的总和超过了一百亿元。这个数字当然并不代表所有以土地或不动产为担保品的信贷。首先，以土地契约为工具的放款就没有包括在内。作为讨论土地信用的一般政策的开端，我们最好是首先简略地研究一下抵押信用的大量供应的来源以及其它形式的信用的来源。

现将以发放信用为业的机构列举于后：（1）个别私人；（2）商业银行；

（3）抵押银行家和投资银行家；（4）第二抵押银行家；（5）建筑贷款协会；

1. 信用合作协会；（7）保险公司；（8）信托公司；（9）联邦农地贷款体系；（10）战时金融公司；（11）公共基金委员会；（12）公库。

没有人知道个别私人所发放的信贷究竟是多少，但来源于此的数目很大，则是可以肯定的。仅就有关土地的中期或长期信用而论，个别私人发放信贷大概有两种方法。第一个、或许也是最重要的一个方法是，当个人出卖土地的时候，他们可以接受一张抵押单，期票或者土地契约作为支付全部买价的一部分。这种做法很普通，人们差不多都把它认为是当然的。其次，有储蓄需要投放的个别私人，自己可以贷出款项而以不动产作为担保品。这种交易比向抵押公司或债券公司借款具有更多的私人性质。象这样以不动产为担保品而放债的个别私人，其放债的范围大半是在他们自己同行的范围以内或邻近的地方，因为这样他们才自己知道他们所担的风险的程度。威斯康星州东南部农地抵押放款利率比较低的一种解释是：贷款人就住在邻近的地方，本人同借款人相熟并且了解作为担保品的那块地产的底细。因此，他们愿意以优惠的条件放款，胜过他们通过象银行或保险公司那样的中间人放款。

商业银行是短期信用的重要来源；但在以不动产为担保品的长期贷款的金额方面，它们受到法律和本身业务性质的严格限制。联邦储备体系中的商业银行可以贷给为期九十天的流动资本，在农业贷款时可延至九个月。那些不在联邦储备体系中、并一向是按照不大严格的州银行法营业的州银行，可以而且确实贷出为期很长的巨额款项，但它们这样做，风险由它们自己承担。一个商业银行必须准备能够迅速变为现金的资产，因为存户随时可能通知银行立即提取存款。不动产长期信用的市场比较狭窄，在西北部盛产谷物的各州里，有许多破了产的银行，贷款被“冻结”在不动产担保品上，当它们企图出卖那些担保品的时候，就会发现这一点。稳健的银行经营和银行法规同样把商业银行对土地利用的扶助工作只限于短期信用的交易，这种期限一定不能超过九个月，尽管在 1923 年有些人竭力主张要商业银行也发放中期信用。

承做抵押和投资业务的银行家具有中间人的性质，他们对资助农地利用所作出的贡献已愈来愈重要，因为费用浩大的公寓、旅馆和办公大楼都需要巨额的信用。如果不靠他们把贷款者和借款者联系起来，我国大城市土地的集约利用就很难获得成功。这特别适用于投资银行家，因为他们的业务规模比普通的抵押银行的规模大。不过，两种类型的银行大概都遵循稳健的营业方针，其信用贷款的数目决不超过抵押财产稳健估价的百分之六十左右。而商业银行的放款也经法律规定，不得超过抵押财产价值的百分之五十。

承做第二抵押业务的银行家是贷款给那些已经把他们的财产抵押过了的人。这种第二抵押贷款加上初次抵押的贷款，往往等于抵押财产价值的百分之九十。显然，第二抵押的贷款风险比较大，它的利息往往也高得多。

美国的建筑贷款协会近年来贷给资力较小的自有住宅者的款项，恐怕比其它任何一个信用机构所贷出的都要多。这种地方性的协会，全国共有一万余个，其全部资产超过三十三亿元，大约有七百万个成员。它们所进行的业务大多数都以合作为基础。凡是按分期付款计划购买股票的人，就可以当它们的成员，通常每年可得百分之五或百分之六的股息。凡是把自己的财产作抵押的人（一般为第一抵押品，很少的时候为第二抵押品），就可以向它们借款，其利率比付给股票持有者的利率要高百分之一到百分之二。这种信用贷款是依照分期摊还计划偿还的。由于这种信贷只给予以当地尽人皆知的不动产为担保的会员，由于在许多州里，这些协会受到各个州银行法规的管制， 因此，它们是异常稳固的信用来源，很少发生倒闭的事情。协会的信贷额平均约为担保财产价值的三分之二。

和建筑贷款协会极其类似的，还有信用联合会，不过它主要是办理短期信用。在 1921 年有十个州曾对信用联合会制定了法律，但只有四个州——马萨诸塞、纽约、北卡罗来纳和罗得岛——的这种“信用联合会”得到相当大的发展。1921 年北卡罗来纳州所有的三十三个信用联合会完全是农业的性质，因为它们只贷款给农民。从历史上说，上述那种合作性质的信用联合会系出源于 1849 年在德国建立的拉弗森信用协会①。

在 1921 年由一百九十八家保险公司凭抵押品保证所贷出的款额是二十八亿四千五百零四万九千一百九十九元①。这个不动产信用的巨大来源，只能在一个相当严格的还款政策之下才能经营，因为保险公司必须保障保户的权利，必须有某些资金来满足支付公益金的需要。例如万全人寿保险公司就经常需要在利息之外定期付出一笔确定的款额来陆续摊还债务。虽然在 1915—

1921 年的期间，减少抵押投资的保险公司的数目超过了增加此项投资的保险

公司的数目，但有四家最大的人寿保险公司却在 1922 年增加了它们的抵押投

资②。根据都会人寿保险公司 1923 年 12 月 31 日的业务报告，这个公司的保险客户所拥有的不动产抵押投资金额数达六亿六百万元之巨，这比投放到任何其它形式的证券的金额几乎增加一倍。人民对于不动产抵押的信任，由此可见一斑。

信托公司是长期不动产信用的另外一种来源；但出于这一来源的供应量是很有限的。由于信托公司对顾客负有受托责任的原故，他们的业务经营就一定得稳健从事。它们在发放以不动产作抵的信贷时，只接收第一抵押，其贷出的款项不超过担保品价值的百分之五十。

以上简单地加以叙述的这些信用机构都是私人机构。近年来已经建立了几个公共机构，主要是为了帮助农业③。首先是 1916 年建立的联邦农贷体系， 这个体系为农场主提供长期信用。由法律规定的这类贷款有两种，一种由公家主办，另外一种则由私人主办。根据第一种方法，已创办了十二家联邦土地银行贷款给地方农业贷款合作协会，每一协会由自愿借款的十个以上的农场主组成。这些银行有权发行二十倍于它们股本总值的债券，借以吸收资金

① 格雷（L．C．Gray）：《农业经济学引论》，第 340 页。

① 《作为人寿保险公司投资的不动产抵押品》，（见不动产商会全国协会公报，1923 年 6 月 20 日，土地经济学和公用事业研究院主编）。

② 同上。

③ 见附录第 10 表。

来贷给农场主。这些债券是免缴联邦所得税的。其借出之款以第一抵押为担保品，不得超过土地价值的百分之五十和其改良设施价值的百分之二十。按照分期偿还的原则，这种借款通常需要三十四年才能还清。根据第二种方法组织起来的股份土地银行，是一种私人放款的机构，其放款范围是它们所在地的那个州的任何地方和与之毗连的另一个州。它们也可以发行免税债券， 但只能以它们的股本总额的十五倍为限。其贷款手续与联邦土地银行的贷款手续相同。

这种体系改善了农业贷款的条件，因为它提供了较长的还款期限和较低的利率。农贷银行贷出的款额大约占全部农贷的百分之五。并且，在它们的全部农贷中，大约只有百分之十三是作为买地之用，而这些贷款的三分之一都是以佃农为对象的①。

战时金融公司是于 1918 年创办起来资助战时工业的。它停办了一个时

期，但在 1921 年又恢复起来奉命发放以出口农产品——包括牲畜在内——作担保品的贷款。这些贷款主要是贷给农村的银行和合作运销协会。由于贷款主要是为了帮助农产品运销，因此，战时金融公司业务的范围比较狭小。

为了补充联邦土地银行的长期信用，1923 年成立了一个联邦中期信用银行的体系，其贷款系以六个月到三年满期的农业证券作抵。同时，联邦储备银行又奉命接受九个月满期的农业证券。应当注意的是，在这种中期信用的场合里，它们的担保品包括已成交的市场交易和以牲畜担保的动产抵押。

除了上述公共机构之外，有些州政府还准备有公共基金，可以从中贷出款项。例如，在俄克拉荷马州，从公有土地中划出了一部分供该州学校使用， 但该州后来变卖了某些校地并得到了很大一笔公款。保管这项公共基金的委员会有权发放为期五年的农业贷款而以第一抵押品为担保。如果借款人仍然居住在那个州里并且抵押财产的其它条件被认为合格的话，这种借款满期之后还可以展期。同样，威斯康星州也可以从教师保险基金里贷出以不动产作抵的放款。最后，立法机构还可以随时从公库里拨款来贷给市民中的某些阶级。我们在写这本书的时候，国会正在讨论几个规定用公款来贷给农民的议案。

信用的风险——信用也有它的危险性；如果使用不当，就会遭受损失。过多或过于容易的信用往往比过少的信用所造成的浪费更大。这在土地利用和商业中都是同样正确的。在两种情况中，信用的过分扩张或过分发展都常常是放款过滥的结果，以致辗转作用，引起很大的损失。我们只须调查一下破产的统计和破产的原因，就不难了解到这一点。半途而废的土地重划、取消赎回农业抵押品的权利和那些全靠债主的宽容才得以苟延残喘的农场主的一览表，在很多的例子里都证明了：遭受损失的原因是由于信用发放的过于容易所引起的。

农业信用政策——农业的性质使农民有得到三种信用的必要——短期、中期和长期信用。

农场主通过现有信用供应的来源，其短期信用的需求大半已得到相当不错的满足。比较富裕的农场主平常都能够得到足够数量的银行信用来渡过他们正常的短时间的困难。而比较穷苦的农场主的一般处境就没有那样的顺利。对于那些看来不能按时还债的农场主，商业银行是不会贷款给他们的，

① 格雷（L．C．Gray）：《帮助无地的农民拥有自己的农场》，美国农业部 1920 年年鉴，第 279 页。

1923 年国会对于联邦储备法作了修改，准许联邦储备银行办理为期九个月的农业证券放款，这个修正为银行信贷开辟了更宽广的道路。有了联邦储备体系的支持，某些银行就可能贷出过多的这类放款，因而危及本身的存款。由于这项修正案是在最近才通过的，它对商业银行的业务的稳健性产生的影响，此刻尚不能加以肯定。不过，人所共知的是，近来西北部某些州的州银行的倒闭，多半要归因于州银行法的不够严格，因为这些银行法准许它们把较大部分可以贷出的款项作为信用放款发放了出去，而结果发现这些信贷都被“冻结”了。如果必须在满足贷款者的需要和保护存款人的存款之间作出选择的话，首先应当考虑的是保护存款人。

由于商业银行的信用不可能充分地满足比较不富裕的农场主的短期信用的需要，因此，信用合作社就有了发展的余地。这种合作社的好处是它们可以规定监督农场主的支出；因为任意花费是许多农场主处境欠佳的一个重要因素。在北卡罗来纳州发展起来的那种类型的合作社还有一个好处是，得到贷款的只是当地的农场主，他们的品格、才能和资本都是社里的经理所熟悉的。这些合作社的进一步的发展、尤其是在南方，可能是比较理想的，如果有负责的公私机构对他们加以细心的指导、并以适当地监督借款人的支出的方法来提倡或者来强迫节约的话。

在 1923 年，中期信用银行奉命成立之前，农民有时感觉到这种形式的信用的缺乏。许多商业银行、特别是地方银行以不动产抵押为担保，贷出了中期信用，但后来他们又感到自己陷于困境。然而农场主对中期信用的需要常是很迫切的。他们得到的这种期限的贷款，通常是用来购买家畜、机器和其它设备，因而大大地增加了农业的效率。根据 1923 年的法律、商业银行发放中期信用的任务在很大程度上是减轻了，因为这类贷款都由联邦农贷银行和某些专门组织起来的私人银行来承办。要总结这项法律的效果如何，虽然为时尚早，但农场主利用信贷的便利无疑是增进了。

联邦农贷体系满足了农场主对长期信用的迫切需要，因为这种信用特别适用于永久性改良设施和买地的用途。不过，联邦土地银行的这种信用多半是用来清偿旧债和进行改良设施的。这些银行在接受抵押担保品时，是明智而又必然是保守的，尽管它们通过以分期摊还计划为基础，延长归还欠款期限和通过降低利率的方法，满足了农场主很大的需要。也有人批评这个制度， 说它没有进一步帮助佃农取得地主的身份。这种批评似乎不大合理，因为佃农得来的信用如果太容易了，则许多不适宜于自有自耕、或者没有足够的资本来“搞好”农场的人，在当了地主之后不久就会有失败的可能。诚然，联邦土地银行只满足了一小部分农场主的需要，但仅仅为了增加长期农业信用的供应就把银行一贯的稳健政策抛弃了，这似乎是没有道理的。在年代比较久、情况比较稳定的农业地区，要鼓励佃农成功地走上自有土地道路的一个比较明智的方法，总的说来，乃是发展一个第二抵押信用制度。

特别重要的是，在讨论土地垦殖和购买农场的时候，应当强调信贷的风险。新的农业地区通常是缺乏信用的。这部分是由于那些地方对信用的需要比较大，因为在那里要把土地改良到有生产力的程度，就需要很大一笔开办费。另一部分原因是由于那些地区对于信用的供应没有吸引力，因为土地的价值以其预测的生产力为基础的比较多，而以其实际产量为基础的比较少， 因而愿意接受这种土地为担保品的人不多。在这种情况下，那些刚开始在新地区耕作的农场主特别希望得到放宽条件的信用供应。

根据一般的主张，一个事前没有一定积蓄的人，要想开创一种事业—— 务农也是一种事业——无论从社会或个人的观点来看，都是不适宜的。挣钱和存钱的本领是成功地搞好农场或其它任何事业的先决条件。因此，公私移民机构都认为，不贷款给那些不曾积攒一笔最起码的本钱的新来移民，乃是一个良好的政策。“每一个移民都应当有足够的资本来保障国家免受由于他不节约或无经验的损失，并作为信用的准备以保护他自己，以免万一需要支付时，没有钱应付。最起码的资本应当不少于已改良农场的成本的百分之十

①。”

目前，农业移民从公私两方面的来源都得到信用。在加利福尼亚州，根据该州两种公共移民计划，对移民提供的长期信用，利率较低。根据联邦政府的灌溉计划，规定移民还款的条件也比较宽大，但在许多场合里，这种新开的土地都负有每英亩七十元、七十五元甚至九十元的债务，不管还款的条件是如何宽大①，也是普通的移民无法付出的。根据私人土地垦殖规划，移民公司提供了最大部分的信用。然而，凡是在私人移民公司要求在四、五年内还款的地方，其移民大都是处于无办法可想的境地，不管他们开始耕作时有没有自己的资本。近年来新的移民的经验大都无例外地证明，他们这种冒险事业如果要想成功，不仅在开始时要有一定数量的资本和低利的长期信用， 而且在灌溉土地的情况下，还要看固定费用是否合理。

某些担保品的免予课税引起了长期信用的另一问题。目前，在联邦土地银行和其它以农地作抵押而供应信用的机构之间形成了一种对立，这特别是由于联邦农贷债券不予课税的这个事实所造成的。有人感到这是一种歧视， 并且许多真正关心农场主的朋友都认为这是对农场主有害的。据说，在 1916

—1922 年的全部农民借款中，由联邦土地银行供应的只有百分之五；其余的百分之九十五都是由个别私人、贷款公司和保险公司贷出的②。许多从前投资到私营农贷机关的人，现在都宁愿买免税债券——不单是联邦农贷债券，还有其它地方的、市的和州的免税债券。这样一来，就把资金从农业方面转移到其它方面去了，诱导这些资金回来的唯一可能的办法是提高抵押利率，但这又意味着对农民提高利率。

有人提议，对从不动产抵押放款中所得到的收益减免一部分联邦税。从长期观点来看，这种建议只会使不动产信用和不动产课税的情况变得更糟。免税办法使课税的财产数量减少（不动产目前正因此而蒙受损失），并且对估税造成困难。不用进一步详加分析，就可以知道，免税的害处将超过由于用在经营不动产业务的资本数量的暂时增加而可能获得的好处。

旁的且不谈，我们单就共同福利的考虑来看，这种性质的免税一般也是和健全的公共政策背道而驰的。如果没有确实的证据，能够证明它们的适宜性的话，新的免税的确是不应当考虑的，并且，目前已有的许多种的免税办法都应当尽速地予以取消。如果能把某些担保品的免税制度废除，农民以及利用市地的人现在享有的信用便利一定会得到大大的改进。

市地信用政策——城市地主的信用需要，基本上是用长期贷款来供应，

① 埃尔伍德·米德（ElwoodMead）：《帮助人们自置农场》，麦克米伦，1920 年，第 189 页。

① 斯特拉顿（G．F．Strattoo）：《被开垦弄破产了的人们》，《乡绅》，1924 年 3 月 15 日。

② 众议院的岁入财源委员会听取对免税担保品问题作证的发言，1922 年 1 月 16、18、19 日和 3 月 7 日，

60—61 页，62—63 页。

并且，目前呈现出来的最大需要都是跟住宅建筑有关的。保险公司往往供应财力雄厚和土地值钱的人所需要的一切信用，其所取的利息也低。在大城市里，也可以时常找到提供放款的个别私人。用来建筑巨型办公大楼的信用需要，近年来，大部分是通过出卖不动产抵押债券来供应的。

地价较高和赋税较重以及建筑费用的增加，已经加强那些希望自置住宅的人对长期信用的需求。这种信用的很大一部分，是由地主凭土地契约来提供的。营造商和不动产重划者也供给巨额的信用，其所接受的抵押品是他们可以出卖给个别私人的财产。但总的说来，建筑贷款协会乃是以城市住宅作抵的六十亿元抵押贷款中唯一最大的来源。

抵押并不是一件坏事和不如人意的事，虽然很多人都有这种想法。诚然， 它是欠债的担保品，但这并不一定意味着它是贫穷的象征。我们不能不多想想围绕着抵押业务的那些环境。在很多场合里——也许在大多数的场合里—

—一种抵押标志着人们在前进。这一点在以抵押品为担保所借出的款项用来增加新财富的时候，并在利息与一部分本金都能按时照付的时候，尤其正确； 因为在这种情况下，抵押就是储蓄金钱的方法。一般说来，对于摊还借款能够作出一些合理和适度的规定，乃是一个良好的抵押信用政策。如果履行这些规定，则抵押就是繁荣的象征和增加财富的手段。

如果要建筑住房，建筑贷款协会或许是最能令人满意的抵押信用来源。这些协会通常是依照州颁布的组合条款进行业务的合作机构。它们的成员（在美国共有七百万）不是储蓄的成员，就是借款的成员。前者把这些协会当作储蓄银行来存储他们从工资、薪金或其它收入中积攒起来的小额款项。其借款成员则可以向协会借款来购置、建筑或修理自己的住房，或作其它有利的使用，而以他们的储蓄来逐渐归还欠款。按照分期摊还计划，还清一笔借款所需的时间，随着按周或按月付款的多少而有所不同，但摊还的期限一般是八到十二年。许多协会对于投资者的储蓄给以百分之六的利息，并且，如果协会系符合于真正的互助类型的组织的话，其成员的这种不超过三百元的所得，就可以免缴联邦所得税。按照现行法律，这种免税办法在 1927 年以后即将失效；但我们可以肯定地说，如果有什么应免征的所得税的话，这正是最适宜的一种，因为它被限制在三百元以内的收入，并且能够鼓励自建住宅的投资。这种免税是不应当废除的①。

这些作为信用机构的协会是再好不过的，原因是它们一面供给信用，一面鼓励积蓄财富，而财富又是信用的基础；因为我们在这一章里早就说过， 信用要受实际财富多寡的限制。为此，我们最好普遍参加这些协会，不应当把参加的人只限于那些想用借款来从事建筑的人。又储蓄又投资的人是同又储蓄又借款的人一样的重要。

如果人人都知道建筑贷款协会所给与的优厚的利润和它们所具有的极度的安全，则人们对它们的投资很快就会增加一倍，即比现在可以用来建筑住房的款项要多一倍——现在许多地方能够运用的款子少得可怜，不敷供应那些想要自置住宅者的需要。许多州所制定的关于这些协会的法律都能令人满意；例如纽约和威斯康星州的法律已规定把这些协会置于银行厅的监督之下。其它某些州所制定的这项法律则不无缺点。当前的任务是促进落后各州使其达到最先进各州的水平。在业务和手续方面的标准化乃是当务之急。

① 伊利：《建筑贷款协会》，《评论的评论的评论报》，1923 年 12 月。

成立一个第二抵押信用协会来补充现有的建筑贷款协会的不足，或许是市地信用政策应有的一部分。许多例子证明，凭第一抵押贷出的款子都不敷完成住宅建筑之用。虽然时常需要使用第二抵押，但它目前的利率较高，往往对这个信用工具的采用起阻碍作用。有一批纽约州尼亚加拉瀑布市的商人已经解决了这个问题，因为他们组织了一个“厂主和职工抵押公司”，以他们职工的和旁人的自有住宅为担保品来办理第二抵押贷款，其利率比一般市面上的这种贷款的利率都要低。它们现在只收百分之六的利息，并且它们所遭到的亏损也是微不足道的。这代表着向为未来的自有住宅者提供更充分的信用便利的方向前进的一个使人满意的步骤，是值得仿效的。这是在帮助自助者，是一件好事，同时也是利他主义和爱国主义。当然第二抵押的风险往往是很大的，因此，对于那些成立起来办理这项事业的协会必须加以仔细的管理。否则为创造财富开方便之门的抵押贷款的目标就会遭到威胁。