第七章 农村“第三块地”魔方

苹果手机隐喻

始终会推出比上一款更昂贵智能手机的苹果公司，2017 年9 月13 日发布了史上最高售价的iPhoneX 新机型。这款向斯蒂夫·乔布斯（SteveJobs）推出iPhone 十周年致敬的手机［1］，在美国的起售价为999 美元，比它此前推出的256G iPhone8 Plus 高出了50 美元。

和过去多次一样，没过多久，英国老牌的市场研究公司IHS Markit就对它进行了物理拆解，并做了零部件成本分析。根据分析，iPhoneX 的零部件成本比此前推出的iPhone8 高出了115 美元，但它让苹果手机有了更多的新功能。

比如iPhoneX 采用的原深感摄像头，让它有了面部识别功能，并在人像模式中有了影棚级别的光效；它还采用了高宽比19。5：9 的5。85 英寸AMOLED（有源矩阵有机发光二极管）面板，这让它有了近乎无边框、屏占比超过80％、更为轻薄的全屏幕。

纵观每一次新型号苹果手机的推出，提价并让消费者趋之若鹜，无不是因为新的零部件—有了更多的新功能，同时也推高了成本。

提到苹果手机，并不是因为我是个科技狂，而是因为它的价格传导链条，有点像城乡土地之间的级差地租。想想看，为什么城市里黄金地段的土地价格那么贵，位于偏远乡下的农地却不值钱？

答案是级差地租及它背后的土地稀缺性。

［1］ 罗马数字里的“X”即“10”。

从17 世纪时的英国古典政治经济学家威廉· 配第（William Petty）［1］ 开始，再到亚当·斯密（Adam Smith） 和大卫·李嘉图（DavidRicardo）［2］， 乃至后来的卡尔· 海因里希· 马克思（Karl HeinrichMarx）［3］，有关级差地租的讨论就一直没有终止过。

农业社会时期，级差地租有关地理位置和土地肥沃程度。配第看到，维持伦敦或某军队的谷物，从40 英里外运来的，就没有1 英里外运来的赚得多，因为少支付了39 英里的运输费用。获得更高收入的农夫，也将给土地所有者支付更高的地租。同样，面积相同、作物类似的情况下，肥沃土地产出自然更高，地租也就更高。

至初步工业化时期，马克思笔下的级差地租与生产效率有关。他用自然瀑布做动力和蒸汽机做动力的企业做对比，同等条件下，由于瀑布是自然动力，成本更低，生产效率更高，企业也就获得了超额利润，并转化为更高的地租，最终落入土地所有者的口袋［4］。

［1］ 威廉·配第（William Petty，1623 年5 月26 日—1687 年12 月16 日），英国古典政治经济学之父，统计学创始人，最早的宏观经济学者。著有《赋税论》《献给英明人士》

《政治算术》《爱尔兰政治剖析》《货币略论》等。

［2］ 大卫·李嘉图（David Ricardo， 1772。04。18—1823。09。11），英国古典政治经济学的主要代表之一。早期为交易所的证券经纪人，后受亚当·斯密《国富论》影响，转而开始研究经济学。其研究的领域主要包括货币和价格、税收等问题，主要作品为1817 年完成的《政治经济学及赋税原理》，他继承并发展了斯密的自由主义经济理论，并认为限制政府的活动范围、减轻税收负担是增长经济的最好办法。

［3］ 卡尔·海因里希·马克思（Karl Heinrich Marx，1818 年5 月5 日－ 1883 年3 月14 日），德国伟大的思想家、政治家、哲学家、经济学家、革命家和社会学家，马克思主义的创始人之一，第一国际的组织者和领导者，全世界无产阶级和劳动人民的伟大导师，无产阶级的精神领袖，国际共产主义运动的先驱和领导者，主要著作有《资本论》《共产党宣言》等。他创立的广为人知的哲学思想为历史唯物主义，其最大的愿望是个人的全面而自由的发展。

［4］ 卡尔·马克思著，中共中央马克思、恩格斯、列宁、斯大林著作编译局译，《资本论》第三卷，第721—845 页，人民出版社，2004 年1 月。

城市化时期的级差地租，除了地理位置、生产效率等因素，它还类似于苹果手机的零部件［1］。

苹果手机里的新增零部件，让它有了更强大的功能，这就好比城市化的好处，来自乡村人口的集聚，不仅有了资源利用效率更高，统一供水、供电的住宅楼，它还有学校、医院、咖啡馆等各种功能配套。功能的增加，让生活更为便利，并吸引着更多人前来，城市土地更为稀缺，地价就会变得更贵。

苹果手机升值，在于它多个零部件的有序排列，进而有了更强大的功能，否则，它只会是铁板一块—一个好的土地规划，会让城市功能更强，在商业和居住等方面更具吸引力，它的稀缺性凸显，地价于是一路走高。

苹果手机功能再强大，离不开工人在电路板上的操作，城市土地的稀缺性也不是天然的，它离不开政府层面的合理城市规划，加之在一些政策工具上的科学合理运筹—比如增减挂钩。

城乡土地是有限的，城市里用以盖楼房、厂房等建筑物，建设用地的增加，必然会导致耕地面积的减少，可耕地又是城市人口的食物来源，耕地总量也要保持。这时候，用于平衡耕地和建设用地的增减挂钩出现了。

也就好像工人用焊枪等工具增减手机固定面积电路板上的零部件，在城乡建设用地总量不变的前提下，城市里如果要增加建设用地，相应就要按照等量面积，减少一部分乡村建设用地，并将它复垦为耕地—通过建设用地指标的增减和置换，城乡之间的土地要素发生流动。

［1］ 2017 年与广东财经大学经济学院邹方斌老师讨论土地规制时，他列举荷兰、日本和越南狭窄门面住房及拆除小区围栏等例子，首提此观点。

一个利用土地稀缺性的增收机会就此出现—增减挂钩减少了乡村的建设用地，并将它腾挪到城市里利用，城乡空间变得更合理。乡村因减少了无人居住的空置住宅和建设用地而显得更为开阔和自然和谐；城市因增加了稀缺的土地而可以建设得功能更加完善，城市土地的级差地租进一步升高。

对农民而言，增减挂钩也可以是一次造富机会。因为在农村，除了承包地和集体建设用地，还有和他们关系最大，他们也最为在意的“第三块地”—宅基地。

作为乡村面积最大、使用效率最低的建设用地，宅基地上的农民房，承担的是保证农民居住权的功能，但占用不少耕地的它们并不能买卖［1］，即便是可以买卖，由于地理位置偏远，它也价值有限；农民进城后，不仅乡村的房子多半时间无人居住，他们也买不起城市里的商品房。

但有了增减挂钩，再将它作为一项政策工具科学运筹，城市建设用地升值溢价之余，农村耕地也得以复垦连片，走上提效之路，农民们则将宅基地置换成城市里可以买卖的商品房。它对赋予农民财产权，解决农民进城保障不足而言，接近于科幻小说《三体》里降维打击［2］ 的效果。

小昆山镇升值戏法

在许多上海人民的心目中，位于松江新城西北部的小昆山镇，是一个适合学车的地方，那里有很多驾校，以至“到小昆山去学驾校”一度成为流行，但那仅仅是它的过去。

［1］ 最早可追溯至1962 年9 月27 日通过的《农村人民公社工作条例（修正草案）》，第四章第二十一条规定：“生产队范围内的土地，都归生产队所有。生产队所有的土地，包括社员的自留地、自留山、宅基地等等，一 律不准出租和买卖。”

［2］ 中国科幻作家刘慈欣作品，在该书里，太阳系外未知文明的外星人，通过发射“二向箔”，将三维的太阳系二维化，变成了一个平面，精准毁灭了太阳系。

如今的小昆山镇，有着和全国多数乡镇完全不同的景观。

它早已不是在许多城市城乡接合部看到的那样，由没有人住的乡村，各色厂房、外加荒芜田野犬牙交错、城乡难分，它的格局—由农业区、工业区和集镇区三大块［1］ 组成。它过去空旷的道路，也变得车水马龙人流熙攘。

曾经分布在小昆山镇域内近两百个散居村落，绝大多数的小昆山农民都拥有集镇区核心地段的多套商品房。他们的房子不是买来的—而是拆掉自己宅基地上的旧房子，按照合法居住面积，通过增减挂钩，以1：1的标准置换而来。为了拆掉他们的旧房子，并在集镇核心区盖上新房子，小昆山镇政府还代表镇农民集体经济组织，以集体资产作为抵押，事先从银行贷款了80 多亿元人民币。

重点来了，对于失去自己农村房子的小昆山农民，以及负债80 多亿元的小昆山镇集体经济组织，这笔买卖是否划算？

从结果来看，小昆山农民无疑是划算的—他们在农村的房子合法居住面积多在200 平方米左右，置换之后，变成了集镇区多套、加总面积相同的商品房。农村的房子不能买卖，商品房不但可以买卖，而且还会升值。

由于改革后土地稀缺性得以充分体现，相比农民拆掉自己的农村房子之初，小昆山集镇楼板价只有四五千元，待商品房建成入住，楼板价已飙升至3 万元，小昆山农民普遍成功实现了座拥五六百万元房产的梦想。

［1］ 小昆山镇工业区规划面积约5。74 平方公里，集镇区面积约4。5 平方公里，农业区面积约24 平方公里，2015 年时任小昆山镇党委书记沈惠龙透露。

而当镇上农民搬进新房子时候，小昆山镇政府当年代表镇集体经济组织，以集体资产作抵押的贷款也已悉数还清—不仅实现了让很多基层政府视为畏途的资金平衡，它还结余了数百亩财富总值尚无法估量的建设用地。

农民和政府划算背后的经济学逻辑再重复一遍—就好像增加了新零件的苹果手机功能更多，价格变得更高；通过增减挂钩，小昆山镇级差地租发生了变化，土地稀缺提升了它的价值。

原本城乡犬牙交错的格局，就像一块无序排列的电路板，由于耕地、商住用地、工业用地等不同功能地块排列杂乱，不同地段的稀缺价值并未得到充分凸显，即便招商引资，也难言有强烈的吸引力。

经过重新规划和包括宅基地在内的建设用地置换，小昆山镇格局被重塑为“三大块”—工业区集中发展新型工业，集镇区满足更多本地和外来人口的居住需求，服务业也得以发展；农业区连片的万亩粮田，只由不到100 户家庭农场经营，效率大为提升。

在小昆山镇镇域范围内，“三大块”各自功能分明井然有序，它们的稀缺价值就这样体现了出来。还原小昆山镇2008 年以来的试点改革，更能窥清楚这一城乡土地要素交换的奥秘。

资金平衡奥秘

作为全国第二批、上海市第一批小城镇发展改革试点镇，小昆山镇的改革试点是从2008 年的小城镇化规划开始的。制定缜密、科学、合理的镇域规划，本身就是它最为重要的第一步，它后来形成的“三大块”

格局，即是经过反复讨论，在规划环节即已确定的目标。

确定了“三大块”，接下来便是“拆旧区”和“建新区”的落实步骤。

所谓“拆旧区”—在农民自愿的基础上，通过“拆旧”，将分散在小昆山镇镇域范围内184 个农村散居点，共计3300 多户［1］ 人家的民宅全部拆掉，从起步谋划算起，它足足耗时9 年才最终完成。

拆掉民宅同时，同时被拆掉的还有散乱在周围的200 多家工矿企业及部分集体建设用地上的建筑物，类似于宅基地置换标准，本镇范围内符合条件的工业用地拆迁置换标准，同样是1：1。

如同拔掉军事地图上错综复杂的“钉子”，“拆旧区”让小昆山镇空间重构成为现实。

在上海市建设用地总量不变［2］ 的情况下，通过增减挂钩和包括宅基地在内的建设用地置换，不仅规划农业区内已拆掉的建设用地得以平整、复垦为耕地，农业区连成了一望无际的万亩粮田，与此相对应，它也为集镇区和工业区置换出了约1678。4 亩新增建设用地。

建设用地有了，下一步就是“建新区”—小昆山镇从新增的1600多亩建设用地中拿出了606 亩地，在规划集镇核心区为拆迁安置农民修建了三个现代化的商品房小区，居住面积约66 万平方米，多达6391 套的安置住宅，即可安置3100 多户农民。

余下的1000 多亩建设用地，则用于经营性建设用地的批租出让，以发展商业和新型工业。所筹资金用于修建拆迁农民的商品房及配套的城镇基础公共设施—不仅包括总计超过4 万平方米的社区文化中心、卫生服务中心、敬老院、成人学校等配套建筑，还有各类道路、天然气管道、交通枢纽站、城市绿化景观等一系列城市基础公共设施。

［1］ 总计3383 户，它又包括规划农业区内的2582 户和规划新增镇区内的801 户，全国人大专项调研小组报告：《小昆山镇全国小城镇发展改革试点情况》，盛亚飞，2017 年10 月。

［2］ 根据上海市“十三五”规划，上海市建设用地红线为3185 平方公里，其中松江为286平方公里。

截至2017 年10 月，小昆山镇仅出让了7 块，共计471。11 亩的地块［1］，却拍出102。6 亿元的土地总价，小昆山镇实得约80 亿元，资金平衡至此实现—不仅收回了投入成本，还结余了未来仍可用于出让的602亩建设用地。

在小昆山镇整个改革试点过程中，农民的集体资产也得到了增值。

虽说拆掉了部分规划区内，属于集体资产的集体仓库、废旧厂房等建筑物，但通过对工业用地搬迁和回购的积极介入，集体经济组织又新增了134。8 亩工业用地，以及建筑面积多达4。4 万平方米的工业厂房，预计新增年收益1133 万元；动迁安置小区周围的新增商铺，也是集体经济组织投入、只租不售的资产。总计1。86 万平方米的商铺，预计年收益1096 万元［2］。

小昆山镇的家庭农场主也刷新了中国农民种地历史—农忙时，住在集镇区的他们先开车到农业区，再从农机仓库开出拖拉机下田作业，时下，他们还会操作更为先进的无人机在农田里防虫。

推敲1：1

包括宅基地置换在内的小昆山镇小城镇改革试点，也是上海市最大的增减挂钩项目，与一些省份的农民死守家园、不愿拆迁不同，从2014年开始的小昆山“拆旧”，自愿拆除宅基地的农户比例高达99。06％［3］。

［1］ 包括5 块住宅用地和2 块商业用地。

［2］ 以上数据皆来自全国人大专项调研小组报告：《小昆山镇全国小城镇发展改革试点情况》，盛亚飞，2017 年10 月。

［3］ 2015 年采访，时任小昆山镇党委书记沈惠龙透露。

如此高的自愿被拆迁率背后，是它镇域范围内，以农民合法居住面积［1］ 为标，1：1 的置换标准，它的巧妙之处在于对“镇域”的范围锚定—既保障了拆迁农民拆迁的利益，基层政府也实现了资金平衡。

作为同镇农民的整体城乡统筹，宅基地置换前，镇域范围内城乡不分，不同地段间的地租级差不明显，这为1：1 的置换标准创造了条件—同等比例置换镇域范围内可以买卖的商品房，最大程度上保证了农民进城的居住权和财产权；另一方面，因为是就地城镇化，它也将置换成本控制在了一个合理的范围，基层政府不至于动迁成本过大，难以实现资金平衡，以至于改革无法推动。

1：1 置换标准，一定是在级差地租不大的区域内才更具可操作性。

试想，如果以同等面积，将小昆山的农民房置换为上海徐家汇地区的商品房，农民自然愿意，但由于徐家汇级差地租更高，于小昆山镇政府而言，注定无力承担置换的成本。

如果按照基层政府能够承担的资金成本，将农民置换到级差地租较高的地区，那么，1：1 的置换标准只能大打折扣。比如从小昆山置换到松江新城，它的比例只能在1：0。5 左右，这便是价值规律在级差地租上的体现，至于南京路上，那就更少了，也许只有1：0。25，甚至不足1：0。1［2］，农民居住权就变得难以保证。

将基层政府和农民拆迁看作是一场谈判，参照以往在全国各地时有发生的暴力抗拆事件，它背后的根本原因莫不是无法兼顾效率和公平，进而导致谈判破裂的生成过程。

［1］ 不包括乡村违建部分，以宅基地修建时规定的面积为准的居住面积。

［2］ 盛亚飞根据不同区位级差地租水平的估算结果。

为了经济发展，基层政府需要招商引资，招商引资又需要工业用地，进一步就得征地拆迁，但拆迁资金有限，支付给农民的征地对价，并不足以保障他们的进城居住权和未来发展，反复拉锯过后，不得已又通过暴力方式解决，进而激化了基层矛盾。

没有整体规划与“镇域”锚定的征地拆迁，往往又是发展到哪儿就拆到哪儿的“摊大饼”—即便保证了拆迁地段农民的利益，但却无法顾及辖区内偏远地段农民的利益。地段不同、农民的处境就不同，农民之间亦难言公平。

“镇域”锚定，加之可实现的1：1 置换标准，不仅相对公平，各方也都比较认可，前述所有问题迎刃而解。

从小昆山镇的改革实践来看，因为保证了同等面积的居住权，进一步兑现了农民原本在乡下房子的财产权，且照顾到了偏远地段农民的利益，拆迁得到了农民普遍的支持和欢迎；通过整体规划与再造，导致镇域级差地租有效提高，基层政府的动迁成本，由此亦得以收回。

如此一来，地区发展也会变得更有活力。人口的集聚，促进了工业区和城镇区的工商业发展，农业区因为规模化，现代农业更进一步。自此，城市更像城市，乡村更像乡村，城乡一体发展步入良性循环。

小昆山镇政府的发展思路也发生了微妙的变化，2017 年，小昆山镇党委书记陈永明说：

我现在在想的另一个问题，是怎么样考虑经济发展主线。你说账本上有100 亿元不算本事，工业园区每亩土地产出效率提高才是真正重要。

不要老想着怎么卖土地，土地卖了就没了，而是要考虑如何经营土地，比如如何对工业园区进行二次开发，盘活存量的工业用地资源。

尽可能少做地主，要做股东和房东，政府不是卖地公司［1］。

松江级差地租更低的浦南农业区，比如位置更偏僻的新浜镇，同样发生了类似小昆山那样的镇域范围内的宅基地置换，它的置换标准同样是1：1，而当农民搬进集镇核心区的住宅楼时，房价同样出现了翻倍的增幅。

地处农业区，地理位置的差异，决定了新浜镇的级差地租没有更发达的浦北工业区高，本镇范围内，即便通过增减挂钩的减量和复垦，结余了更多建设用地指标，但它并不能如区位优势更明显的小昆山镇，仅在本地便可卖出高价，实现资金平衡的难度也就变得更大。

但松江还有超越镇域、被国土资源部（现自然资源部）称道的“超级增减挂钩”，在全区范围内使用的政策工具—通过跨越浦南、浦北，松江全区统一的建设用地指标交易平台搭建［2］，新浜镇富余的建设用地指标，被拿到了级差地租较高、更有建设用地需求的浦北地区交易，资金平衡同样不是问题。

农村“三块地”的宅基地、集体建设用地和承包地，以及它们分别对应的改革—宅基地置换、集体资产改革和家庭农场，它们之间也不是割裂的关系，而是互为整体。

对我首次点破它们之间关系的，是在上海市第一批宅基地置换试点镇佘山镇，时任党委书记姚建峰2015 年说的一段话：

［1］ 即转变出让工业用地的模式，而是开发和入股工业园区，通过出租厂房获得收益，详见郭涛涛，《回访松江：提问城乡中国》，《环球财经》杂志，2017 年5 月刊。

［2］ 中华人民共和国国土资源部（现自然资源部）调研报告：《上海松江“超级增减挂钩”

探微—上海市建设用地减量化从理念到实践》，执笔人董祚继，参加调研人员吴淑章、曾源和阮利平，2015 年8 月4 日。

小郭，不知道你发现没，其实松江的家庭农场，集体资产改革，包括我们的宅基地置换和增减挂钩，都是相互紧密联系的。

集体资产改革让农民更为放心地进城，农村的耕地才能规模化流转，做家庭农场又解决了粮食问题，而宅基地置换和增减挂钩，进一步保障了进城农民的利益，做好了能让他们安居乐业［1］。

“城市是养出来的”

在小昆山镇、新浜镇采访期间，让我想到更多的是“摊大饼”模式和新农村建设中的“赶农民上楼”。前者有关城乡土地的利用效率，后者则关系到农民生计和财产权的实现。

相比于“摊大饼”，盛亚飞在小昆山镇、新浜镇推行改革的前瞻之处，在于它终结了“摊大饼”的发展模式—虽然城镇建成边界有所扩大，但全区范围内的城乡建设用地规模和总量没有扩大和增加；通过建设用地的空间置换，全区的耕地总量更是没有减少，且因土地价值凸显，农民家庭财富实现了数倍增值，地方经济发展也得以脱胎换骨。

这与盛亚飞“城市是养出来的”思路有关。

对于一个城市的发展，土地不是无限的，它的生命力也不是征用农地扩张后大量钢筋水泥建筑物的拔地而起，而是有集聚效应的人口密度—只有人的集聚才会有生产和消费，有吸纳更多劳动力的商业和服务业。

［1］ 2015 年末在佘山镇政府采访姚剑峰录音。

长期而言，政府财政收入依靠“卖地”也难以持续—即便是处于东部发达地区的松江，根据其1993—2013 年建设用地收入与成本初步匡算，20 年来松江实现了643 亿元的区级建设用地收入，但算上社会保障、土地补偿、动迁安置补偿和基础设施建设成本，投入成本却高达620 亿元，最终净收益23 亿元［1］，收入盈余仅约3。58％。

政府财政收入持续稳定增加的决定性因素，还是政府对城市的有效经营，不仅要改善企业营商环境，也要与地区内的人与企业共同成长，随着人口集聚和商业繁荣，大量产业和就业机会将成为可持续的财富来源。

“摊大饼”风险较大的一面即在于—当城市无序扩张，城市建筑虽说是拔地而起，但人口密度上不去，产业无法兴旺，更不能吸引更多人口的集聚和安居乐业，如此往复循环，并不利于经济长期发展。

忽略了城乡通盘考虑，城市越摊越大，耕地越来越少，土地价值难以有效凸显，农民既不能从本地城镇化中分享到更多好处，也无法有效提高收入，那就只能去更为繁荣的地方，久而久之，本地想发展人却没有了，结果最终影响到地区经济发展的竞争力。

城乡发展从来都是一体的。历经四十年发展，农村“三块地”混杂交错的既定格局下，仅放宽它们的用途限制—比如近些年，城里人呼声颇高的放开宅基地买卖，或者小产权房合法化，它对农民进城保障充分和地方经济可持续发展皆不是最优路径。

［1］ 上海市松江区政研室，《1993 年－2013 年松江区建设用地收入与成本初步匡算情况》，2014 年1 月6 日。

放开宅基地买卖，不仅地理位置决定了它的价格有限，卖掉宅基地的农民进城还是买不起房子，更广泛意义上的农民保障依然难解；不符合规划和土地用途管制、非法占用耕地修建的小产权房，则会加剧城乡用地管理制度的混乱，它也无助于本已稀缺土地资源利用效率的提高。

再假以时日，任由这种毫无章法和约束的城乡用地无序扩张，直至无地可用时被动再回头腾挪，它的影响将不只是乡村因大量拆不掉的房子而掣肘农业的现代化、规模化经营，日积月累、不断升高的拆迁补偿成本，更会导致改革成本奇高、阻力巨大，进一步威胁到地方经济的长远发展。

改变既定格局，还是未雨绸缪，城乡一体早做规划，将增减挂钩作为城乡统筹工具的积极使用。农民通过宅基地的1：1 置换，拥有了不断升值可以买卖城镇区的商品房，进而实现利益最大化；乡村耕地也通过复垦连片，更利于规模化经营和粮食生产；地方政府则凭借市场力量，因建设用地不断升值和城乡充分融合而走出发展新路。

只是相对于小昆山、新浜镇的上述做法，应当警惕它的另一种形式—忽略赋予农民财产权的“赶农民上楼”。

在现实中并不乏这样的真实案例—农民通过宅基地置换住上了楼房，但它就在村子边上，不仅距离城市仍然偏远，和宅基地一样，楼房土地性质仍是集体建设用地，它并不是可以买卖的商品房，即便可以买卖，但由于位置偏远，依然有价无市。

显然，由于无法增加财产性收入，希望进城的农民不会愿意，“赶农民上楼”由此发生；它也无法实现城镇人口的有效集聚，增减挂钩的政策工具，在实际操作中也就变成了城镇化的替罪羊。

没有后顾之忧

从小昆山农民的心理感受和生活状况来看，农民是否愿意彻底进城，取决于他们是否还有后顾之忧。

“虽然现在进城了，但有段时间我天天都会回去一趟，到我大队原来所在的地方，看看我的老宅基地变成什么样子了，毕竟住了几十年，现在那里已经打桩了。”2016 年10 月21 日，在小昆山镇文晋苑一栋新房子里，坐靠在沙发上的周永兴微微仰起头，对着天花板笑眯眯又语速缓慢地对我说。

已经73 岁的周永兴，是小昆山镇大港村人，年轻时在生产队劳动过，也参军去过越南和老挝，部队转业回到家乡粮食系统上过班，去年11 月，他通过宅基地置换，搬进了他在文晋苑的新家。

虽然有时候会去看看他的老宅基地变成了什么样子，但谈到农村和城市的区别，以及对进城的感受，他却说，开始时多少还是有顾虑，不知自己能不能适应城市生活，但如今看来，还是进城好：

我们还是想往城市里走，农村总归有点生活不方便，思想和行动上也比不上城市，现在搬到这里就体现出来了，乱丢垃圾了，乱吐痰了，农民的意识还没有丢掉。

我说老实话，农民不愿意进城是因为有各种各样的担心，你说的不愿意进城是外地的情况，像我们这里，养老钱给你了，小孩子有工作可以挣钱，房子给你安排好了，你有住处，看病有医保，没有后顾之忧了，那我们就没其他要求了［1］。

［1］ 郭涛涛，《宅基地置换，农民进城与“未来城镇”经略》，《环球财经》杂志，2016年11 月刊。

在周永兴看来，农村与城市的区别还是有的。“原来农村有自留地，可以自己种种菜，现在是买菜，看报纸，听收音机，打牌，再到文化中心去看看戏，多了文化生活，农活没有了。年龄大的人，不是不习惯，而是叫他干啥去，不习惯也要慢慢习惯。”

而如果要问进城后的小昆山镇农民最关心什么，那非房价莫属了。

“楼板价都已经超过2 万元了，农民都不是傻子，大家也都会上网，听新闻，价格谁不知道？ 现在谁还会愿意卖房子？我这里一套都没有。”

更早之前9 月的一天，在文晋苑附近的一家房产中介门口，一名中介气呼呼地对前来打听房源的白衣男子说，而他对面的另一家房产中介干脆锁上了门。

挑动小昆山农民神经的，是2016 年8 月24 日一场土地拍卖结果。

当天上午，两块紧挨着安置小区的地块，从8000 多元的楼面单价开始起拍，10 家企业激烈角逐之后，住宅地块楼板价以溢价158。36％ 的2。3 万多元成交。

周永兴在大港村有244 平方米的合法农村住宅，按照1：1 的置换标准，他在文晋苑有同等面积的房子，但他又根据置换政策多买了20 平方米，264 平方米的置换面积最终变成了他的三套商品房—一套120 多平方米的大套自己住，两套60 多平方米的小套出租。

仅仅按照楼板价计算，周永兴房子的价值就超过了600 万元。根据当天一则被热炒的新闻，小昆山未来商品房保本售价至少达3。5 万元／ 平方米，倘若这样算的话，那周永兴的房子未来价值接近1000 万元。

周永兴有一个儿子，一个女儿，女儿出嫁了，拆迁之前，儿子在松江新城贷款买了一套中等户型的房子，看到房价上涨，儿媳妇想让他作价100 万元卖掉一个小套住房，再将松江新城的房子作价250 万元卖掉，然后把钱加起来到松江新城换一套大户型。

“我问她换大套要多少钱，能不能换得到，另外要卖松江新城的房子的话，还要提前还贷款，这部分钱谁出？我说这个产权是我的，现在不能换。”周永兴说。

文晋苑居民区党支部书记沈燕红则说，现在大家都很关心房价，楼板价上来了，要卖的很少，托亲戚买也买不到，除非要到松江新城换房子，否则不肯卖的，通过宅基地置换，农民有了更多的财产权和选择权，房子出租或者出售都可以，到松江买了房子能付得起首付了，小昆山还有多余的房子，这就一举两得了，很实惠的。

“也有村民很早之前就卖掉了房子，现在就特别后悔，后悔了也没办法，这个责任你自己要负。”周永兴说，“如果卖了这里的房子，到其他地方又买了房子，那还是划算的，如果没买房子，那就亏大了”。

一位已搬至松江新城的新浜镇农民说，就是没有宅基地置换，农民还是要进城。“换早些时候，住在村里的想往镇上搬，到了镇上还想到新城去买房子，孩子都在城里受教育，你不进城能行吗？农业地区人口少，产业发展没浦北充分，待在那里机会相对较少，发展也需要时间。”

只是身为曾经的农民，进城后的农民，对土地的感情仍然存在，一些进城农民还是乐于在城市犄角旮旯垦荒种菜。

一位来自叶榭镇、在松江浦北工作的农民子弟，一天接到他住在松江新城的岳父电话，要他帮忙买点尿素。“我问他买尿素干什么，他说垦荒种菜，农民进城保障充足，但对土地的感情不是金钱能够衡量的［1］。”

［1］ 2016 年9—10 月松江采访录音。